——王熙上
在国内房地产市场调控从紧的大环境下，正在发行的鹏华美国房地产基金为中国投资人开拓了一条新的投资蓝海。目前房地产信托投资基金(REITs)在国内还没有正式落地，而鹏华REITs投资基金是国内首只主要投资于美国REITs的基金。
鹏华基金总裁助理、国际业务负责人毕国强表示，对于国内的高净值人群，投资于美国市场一篮子优质地产物业组合，将有利于家庭财富的多样化配置。尤其是在美国房地产市场经过长期较大幅度调整的背景下，适当间接参与投资流动性良好、分红相对稳定的美国REITs市场是可以考虑的较理想的选择。
10月30日鹏华基金携手《股市动态分析》杂志社在深圳举办的美国房地产基金投资分享会上，鹏华REITs基金团队以及多位REITs业内专家与及百名投资者分享交流了投资REITs的机会心得。笔者现将会场的精彩发言进行摘录，以飨读者。
王戈宏：抄底美国REITs最好的机会
REITs在中国被神秘化，说得简单点，就是把房子通过租金收益然后获得一个稳定回报，同时又把房子证券化上市。在美国创办过商业不动产投资基金的盛世神州房地产投资基金管理有限公司总裁王戈宏认为，尽管中国具备REITs的土壤，但还没有一个时间表。现在美国金融危机，正是中国投资人参与国际价值洼地一个非常重要的机遇。
王戈宏表示，由于中国投资人购买海外不动产存在信息不对称、多重纳税、交易成本高、交易不自由等因素，如果交易不掌握在你手里，在真正高点的时候你根本不知道。可能你亏的时候才抛出去，所以买REITs优于直接购买不动产。REITs在美国已经成立了51年，在中国争论了5年。REITs在中国到底是公募还是私募一直没有定论，政策税收障碍也无法解决，REITs因此在中国还没有时间表。美国REITs协会高管看好中国“是REITs在未来最大的市场，具有和美国同样市场容量和投资价值”。中国投资人与其讨论，不如赶快通过产品去美国挣钱。
在美国，所有证券投资基金大概20%以上必须配REITs，有对冲、PE、VC，同时还有地产，地产这块主要就是REITs。REITs为何受到如此重视，王戈宏解释，美国商业的发达是依赖连锁，而连锁靠的都是REITs，没有REITs就没有美国商业的今天。美国很多商业巨头，像沃尔玛、万豪酒店等等都是用REITs获得，麦当劳(微博)其实就是一个地产集团。美国REITs总市值已达到4000多亿美金，所对应的商业地产相当于5000亿的价值，也就是3万多亿人民币，相当于1/10中国GDP。医疗、仓库、度假村、公寓、写字楼、工业、监狱、停车场，走在美国大街上，你会发现吃穿住行用、生活、工作、旅行与娱乐都离不开REITs。如果有这么一个产品跟你所有生活息息相关，这个真的是叫刚性需求，这种产品理论上讲是应该投资的。
在美国，从REITs诞生到现在的51年，投资收益率是7%-8%，不要小看这个7%-8%，如果30年来、50年来，算上复利是很丰厚的投资回报。比股票收益率可能低，但是比股票稳健。和债券有同样功能，但是比债券回报率要高。危机期间，福布斯登了一篇文章，说REITs“是一个绕开金融危机的产品”。王戈宏介绍，金融危机期间，很多IPO是REITs，包括公寓、银行的REITs。在危机期间，美国人大量租房子，就导致两类REITs在金融危机期间表现非常抢眼，一类是公寓，一类是储藏室。美国部分REITs年化回报率达到40%以上，储藏室回报率在金融危机期间也达到20%以上。同时这次金融危机使得这些REITs公司大量用低价收购很多物业。在美国，租金收益是免税的，强制性规定每年把收益90%要分给投资人，然后严格监管。收益率有保证，风险低，这几个规则就奠定了REITs是一个非常好的品种。
王戈宏谈到，在美国有一句话，“REITs是聚集社会财富，为社会财富创造稳健汇报的最佳产品。”他在美国的投资伙伴甚至直言“REITs是培养美国亿万富翁的产品。”每个美国人都可以拥有帝国大厦，帝国大厦只要发了REITs，投资人都可以购买其份额。做投资关键看时机，这个时机特别重要。这次金融危机使得REITs价格被严重低估，平均价值低于净价值的10%。而且这次金融危机后，REITs收购成本大大降低，为中国投资人抄底美国提供了一次机会。如果未来投资鹏华REITs成功了，这批投资者会成为国内REITs投资最有实践经验的人，对中国发展REITs非常有价值。
裘韬：REITs是高分红的稳健投资品种
鹏华房地产证券投资基金拟任基金经理裘韬则主要对比了中外房地产基金的投资机会，从美国经济基本面、未来人口结构变化，房地产市场供求关系、房地产市场价格水平及所处阶段等多方面来看，目前美国REITs市场是最值得长期资产配置的领域之一。指出通过投资REITs，中国投资者可以获得稳定租金收益和潜在资产增值双重机会。
裘韬表示，通过对比中美两国房地产价格，他们发现，04年到07年两边市场都出现比较大涨幅，07年之后出现比较大区别，美国市场出现大调整，中国市场再创新高。中国是最大的新建市场，大部分房子都是新房；而美国基本上看不到吊车，该建的地方基本上已经建好，是一个最大的二手市场。从政策上讲，中国是限制商品房投机，而海外尤其是美国鼓励房地产投资，这是很大的区别。所以很多国内投资者已经把目光转向海外。
裘韬列举了几种可以去海外投资房地产的方法，最主要的一种就是直接购买物业，以自住为主。但自住的话，在海外成熟市场，房价波动较小，长期价格增值不大，难以享受租金的收益。另外可以去购买海外房地产企业股票，但是企业经营管理业绩和所拥有的不动产存在比较大的差异。私募房地产基金门槛比较高，有合格投资者的限制。通过REITs这个形式参与公募基金投资，可以达到一站式投资，风险分散、投资小且流动性较好。
裘韬介绍，目前海外整个REITs市场差不多9000亿规模，第一大市场在美国，占市值超过48%，其制度结构、监管体系、行业规范、市场运作都是很多国家推出REITs时重点参考的对象。跟其他国家比，美国REITs的优势在于，它是一个公司制的内部管理结构。很多人投资REITs，会以为是一只基金，而在美国实际上是公司制的，跟投资上市公司股票没有什么区别；另外税收制度也是美国首创的，会把应纳税收入的绝大部分给投资者，免除了向二级市场投资面临双重税负的问题；另外有比较突出的行业规范和会计准则。
成为一个REITs需要满足什么条件？首先是要被广泛持有。有一个550法则，就是前面5个投资者投资比例不能超过50%。第二，从事经营性房地产业务，首先75%资产必须投资于房地产，75%以上投资收益必须来自持有物业的租金或者抵押贷款利息，这就限定它的经营模式不是靠赚取房地产差价获取收益，而是靠租金作为主要收益来源。简单来说就是通过公募市场募集资金，收购物业或者调整物业组合。通过出租、管理、翻修，争取提高租金水平。通过支付红利方式，把绝大部分租金收益分配给投资者。最终如果有调整投资组合需要，也会选择卖出物业，把资产返还给投资者。目前标普500中就有15家是REITs，REITs持有人结构也较为广泛，很多美国退休基金经理就有投资REITs。
裘韬还介绍了REITs的几个投资点：第一，资产质量非常高。房地产依赖地域性、资产质量。一般来讲，核心地区核心物业抗跌性更强。比如REITs必须把90%以上租金的经营收入派发给投资者。他倾向于投资一些地点比较好、价值比较高、业绩稳健的物业。第二，付息率很高。从REITs收益来看，2/3是股利收入，1/3来自增值。美国长期看REITs收益为6%-8%，非常高，国内还没有这样的产品。长期30年平均收益率达到接近14%。中间8%来自租金收益，6%来自资产增值，相对比较稳健。而6%的资产增值也是长期打败美国通胀。另外一点，REITs经营管理是一个专业化管理，REITs有着对房地产行业最了解的专业化团队。由于其90%收益要分出去的特点，导致它的管理层在使用资金方面有很多限制。从这个角度讲，它的公司治理也是很好的。另外一点，交易性、流动性好，每天交易额差不多有40亿美元。可以说是一个非常主流的资产。
裘韬在回答投资组合构建和投资建仓的问题时表示，REITs的特点是有较高的流动性。在美国，有些子行业增长很快，比如医疗REITs有双位数的增长，还有公寓、仓储等REITs，这些就具有长期价值。而像写字楼、酒店等周期性波动的REITs，就需要考虑进入的时点。从历史经验看来，低成长、高通胀的时候正是配置REITs的良机，而目前正是这样的市场环境。
毛志荣：选择专业团队来防范风险
作为国内比较早研究REITs领域的专家，深圳证券交易所策划国际部总监毛志荣博士当天在会场也交流了在REITs研究、探索方面的一些心得。
毛志荣表示，REITs这个产品说简单一点，无外乎就是两个要素，一个是这个钱必须投资成熟物业。第二，收到的钱绝大部分要分给投资者。这两个要素就使得产品的风险特点相对债券来说，风险高一些；相对股票来说，风险低一些。从多年海外市场REITs产品业绩风险结构来说，大致是这样一个结构。从投资角度来说，大家必须关注两个方面：一个是投资后，份额价格的变化。从价格变化上是不是获益，就是通常说的“资本利得”。另外一方面，就是分红，其实核心的分红是来自租金。从历史数据来看，因为租金来自于区域活动、区域人口情况，租金这部分相对稳定。价格这部分，跟其他上市证券一样，都会有一定波动。从金融危机08年以来，在每个时点，美国REITs的价格所针对的不同物业，比方说写字楼、商业、shoppingmall、住宅，出现的价格时点不一样。
毛志荣介绍，在价格低的时候，如果租金比较稳定的话，就是一个分子分母的事情。分子是收入，主要来自租金。这块相对比较平稳的时候，价格比较低的话，就是分母变得比较小，这时候比例就会比较高。在2008-2010年的时候这个比例在办公楼，我们通常所说的租金跟房价的比大概有些地方甚至可以高达17%。这个比例现在已经不在了。所以说房地产价格的变化会直接影响到REITs本身价格的变化。这个也是投资当中的一个风险。
而对于REITs投资基金的风险，毛志荣表示，首先是投资标的物之间的差异性，不同的标的物带来的投资收益有很大差别。其次是REITs管理公司的能力，应该尽量选择有专业管理能力的公司。最后，从本质上说，这只基金持有很多美国房地产投资基金，相当于基金的基金，需要依据投资者的偏好，把风险控制在一定程度内，分散投资房地产基金的种类以规避风险。
方焱：房价、地价变化影响地产股价值
近期A股房地产股票随着市场转暖，整个板块也有一个比较好的表现。国信证券研究所股票部总经理方焱认为，虽然很多A股房地产公司已经有比较大的折价，但未来房价、地价出现变化，这些都会影响到A股房地产公司的投资价值。
方焱认为，中国房地产市场还比较短，从98年开始，还不是很成熟。过去几年，因为房地产价格上涨，A股房地产股票涨的非常多。虽然现在各地房价都出现不同程度的下跌，通州的房子跌了一半，但其实跟07年相比，还是涨了50%不止，因为07年通州房价才7000、8000元。站在现在这个时点，全国的房价相对于07年高点，绝大部分还翻了一倍，所以这个风险实际上比较大。房地产是一个政策性市场行为，过去几年上涨是由于四万亿投资，最终09年、2010年加上今年，整个信贷30万亿。所以里面孕育的风险比较大。
方焱认为，通过计算净资产，目前国内房地产股确实是折价了，而且折价比较大。像万科是12.5元左右，现在才将近8元，已经折价40%多。但未来市场由于政策调控，导致房价下跌，地价也会下跌。像万科有将近5000万方土地没有开发，所以也会出现贬值。虽然现在万科是折价了，但是跟美国房地产基金折价还是有一点区别。因为中国还不是完全有效的市场经济，国内房地产市场可能未来波动、风险会更大一些。■
