符号化的供需双方价格矛盾
浩浩荡荡的队伍中，夹杂着妇女和老人，甚至有时还点缀着零星的孩童。参与者手中一般都会举着“欺诈”、“奸商”、“退房”、“赔偿”之类的纸质标语。
这支队伍出现在不同城市的不同楼盘的售楼处，当这些楼盘在短期内出现大幅度降价的时候。
从8月份开始，北京、上海的一些楼盘开始降价。而这种短时间、大幅度的降价让那些数周之前在此购房的业主们倍感愤慨。
在全国楼市一片限购之下，开发商通向购房者的唯一渠道终端——售楼处，在降价后遭遇到了老业主空前“围攻”。在北京，有远洋一方业主的9次“非暴力围堵”，在上海，有龙湖郦城业主对售楼处的暴力打砸。“售楼处”成为老业主们的发泄重点。
在经历过一线城市房价高增速的暴利时代之后，国家开始对房地产市场进行鲜明而严厉的调控。从“国八条”到“国十条”，中央不断动用金融手段、财税手段，甚至是充满计划经济色彩的限购政策。
经过长达一年多的效果扩散，北京、上海等一线城市的个别近郊区域房价出现了明显的去泡沫化现象。一些楼盘价格在短时间内快速跳水。这引起了老业主的不满。这些业主纷纷认为开发商存在“价格欺诈”，却又不能提出具有法律效力的证据。
然而，业主围攻售楼处的消息却得到了准业主的“欢迎”。一些购房者为了能在第一时间买到便宜的住宅，甚至再次星夜兼程排队取号。一些一线龙头开发企业则利用降价甩卖尾盘的手段加速回笼资金，以便在当前土地市场低迷时机“巧取”更廉价的地块。
分析人士认为，这种尾盘甩卖营销手段与美国赌城拉斯维加斯的“酬宾”手法异曲同工。赌场在一天的盈利达到一定额度目标时，便会取出一部分筹码故意输给客人，作为奖赏酬谢，以便留住老客户招揽新客户。
而更有甚者怀疑，所谓的“老业主围攻售楼处”实际上是开发商雇用他人制造噱头借以炒作，以便加快销售进度。于是在虚虚实实之间，围攻者的身份被界定为“输不起的赌徒”或“路人甲乙丙”。
而在这背后所体现的不仅仅是契约精神的缺失，更主要的是需求方与供给方的价格矛盾。一些参与“围攻”售楼处的业主告诉《中国经济周刊》，他们背负着大量的外债和银行信贷，因此很难接受房价在短时间内出现单价数千元的下跌。
有多位开发商代表置评说，售楼处被围攻的全体性爆发，说明我国市场经济的不成熟和不完善，也说明供需双方都存在契约精神的缺失。一些房地产开发商存在“承诺升值保值”的虚假宣传以及质量问题。但是业主也不应该因为降价而使用极端方式。“房子涨价的时候，业主也没有将盈利部分分享给开发商。”这是开发商最常用的反驳道理。
而一些业主认为，开发商在过去的暴利时代已经实现了超值的原始积累。“现在退还差价，赔偿差额对他们来说也不算什么。”这是大多数业主的想法。但是显然，这并非市场经济的思维方式。
于是，二者之间的矛盾再次聚集到需求与供给间的价格矛盾。
上海：你敢降价，我就敢围堵
因为房价短期内降幅过大，10月22日，位于上海市嘉定区的“龙湖郦城”售楼处和位于浦东新区的中海御景熙岸售楼处，分别被众多老业主围堵打砸。
10月26日，另一个地产大户——绿地集团也遭遇了同样的麻烦。
上午9时起，位于上海市嘉定区的绿地集团秋霞坊售楼处内外人声鼎沸，上百名已购买此楼盘的老业主再次聚集于此，希望开发商给一个说法。事件的起因是绿地集团上海楼盘全面降价促销。
记者查询公开资料显示，从去年12月起秋霞坊陆续推出新房源，并在今年10月4日再次推出了4幢新楼共312套住宅，总面积达3.7万平方米，其最低报价为1.65万元/平方米，最高则逼近2万元/平方米。而在近日，该楼盘部分指定房源的售价跌破了1.38万元/平方米，与之前的1.8万元/平方米均价相比，该楼盘前后单套房的差价最高达到几十万元。
绿地的降价促销惹怒了百余名绿地业主。多位业主表示，一个多月前买的房子现在瞬间蒸发了几十万，这是价格欺诈，要求退房。
据业主们介绍，前来维权的消费者，几乎都是首次置业者。
10月26日上午，曾有部分业主代表与开发商有过单独“谈判”，其余业主则在外面等待谈判的结果，情绪都在可控范围内，同时现场维护治安的警察及保安的精神状态也并不紧张，一切都很平稳。
谈判似乎没有进展，当天中午，绿地集团负责人宣布谈判结果：对于绿地集团所推出的促销活动，并没有对老业主有补差价或者赔偿的义务，如果有意退房的业主，一切都按照合同协议进行。
这一结果宣布后，本已经趋于平静的气氛再次被点燃，现场几乎所有的业主都涌向开发商负责人当时所处的房间，希望能共同与开发商当面商谈。
老业主们质疑：为什么业主退房就要承担20%的违约金，而开发商若违约，只需要承担5%的违约金？对此，现场开发商代表无一人有所回应。
绿地集团的法务代表现场向众多业主表示，降价是市场行为，促销是销售方式之一。公司需要保持资金链不断，才可以如期交出房子，才可以继续再为其他需求者建新房。但他表示，若是这次事件是由于促销导致了业主的不满，开发商可以就此停止促销活动。
截至发稿前，开发商与业主们仍未就此事协商出解决方案，但开发商承诺，10月29日将给出答复。
10月27日，上海市政府新闻发言人徐威表示，根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，房地产企业也应该按照规定实行每套明码标价，接受监管。如果双方当事人发生矛盾纠纷，应当根据约定协商解决，如果协商不成，可以通过司法解决。
北京：要补偿，想退房，不容易
10月27日，北京远洋一方的30余名业主再次聚集到北京远洋地产的总部进行“维权”。他们要求远洋地产实现购房所承诺的“芳草地小学”问题，以及停止使用易燃建筑材料等问题。一位要求匿名的业主告诉《中国经济周刊》：“这已经是第九次向远洋地产维权了。其中6次在售楼处，3次在远洋地产北京总部。”
据悉，多次组织和参与“维权”的业主，基本于半年前购买了远洋一方二期北润园的期房。在此之后，位于同一社区的远洋一方二期南润园在今年5月交房。
随后，有业主发现已经交付的南润园4号楼一楼存在长约4.5米、宽约10厘米的裂缝。而5号楼、8号楼等则出现了较为严重的漏水情况。有媒体报道称：“在南润园的部分业主发出维权声音的同时，还未拿到钥匙的北润园业主也对自己的新房质量感到担忧。”
与此同时，上述业主告诉记者，她发现目前二期工程正在建设使用的保温材料并不能有效阻燃，甚至会易燃。而在上海静安大火事故发生之后，公安部消防局曾于今年3月要求所有民用建筑保温层必须采用燃烧性能为A级的建筑材料，已经获批在建的单位也应拆除易燃、可燃的保温材料。“我们的业主代表还去过北京市住建委反映相关问题，但是至今未得到回复。”
另有大部分“维权业主”认为，远洋一方在销售过程中承诺“配套两所国际幼儿园，一所重点小学和一所重点中学”也未能实现。一些有教育需求的业主则认为，远洋地产在此问题上涉嫌虚假宣传。因为在业主至今保存的宣传广告中，远洋地产曾介绍了周边中小学的情况。
上述业主告诉本刊记者，历次“维权”业主都要求开发商解决工程漏水，更换易燃保温材料以及配套教育设施问题。“我没有听说参与维权的业主是因为远洋一方降价而借助工程质量问题维权的。”
不过本刊记者在互联网上看到的一则摄制于9月15日的手机视频显示，参与维权的业主在与远洋地产代表谈判时，要求对方如果不能妥善处理房屋开裂、漏水和保温层材料的问题，他们主张经济赔偿甚至退房，同时对“远洋一方降价进行补偿”。
之前远洋地产给予媒体的回复中称，“不支持业主因价格问题夸大质量瑕疵，索取高额赔偿金的行为。”
2011年9月，远洋一方三期开盘，销售均价是18000元/平方米。而半年前，远洋二期的开盘均价是每平方米21000元。更早前的一期项目北润园，在2010年首次开盘时的价格则是每平方米25000元。
10月25日，远洋地产一位负责人向媒体表示，“业主提出的各种房屋质量问题，开发商都可以解决，该维修的维修，但对于补偿项目降价后的差价，以及由于项目降价要求退房的诉求，开发商很难满足。”
8月、9月，北京通州的华业东方玫瑰(微博)、珠江拉维小镇、润枫领尚等均出现业主因降价而围攻售楼处的情况。在通州的京贸国际城，甚至因降价而直接导致了流血冲突。
阳光100房地产开发有限公司副总裁范小冲表示：“业主的心情可以理解。但是这是一个不理智的行为，也是我国市场经济不完善不成熟的表现。”他认为，除了业主缺乏足够的契约精神外，开发商自己也存在质量和配套等方面的瑕疵。“很多楼盘打广告说承诺升值，但是现在降价了，这就是一种虚假承诺和宣传。”
范小冲认为，目前国家通过限购等手段已经将房价稳定且效果初现。中央要求巩固楼市调控效果。这说明限购等遏制房价的政策还将持续，而已经购买住宅的业主应该维持最基本的商业契约精神。“一部分刚性需求可以通过保障性住房以及租房来满足需求。但是这部分已经有房的人在调控下资产大幅度缩水则是难以承受的。”
上海个别楼盘降价只为甩清尾房
或许，10月25日关于“上海楼市引领全国降价”的新闻，能让那些急于买房的年轻人感到一丝安慰。自从国家宏观调控以来，这些本分的刚性需求似乎从未听到如此正面的消息。
但是，实际情况或并非如此。在报道中被提到的多个楼盘降价虽然属实，但降价原因却并非什么“资金链紧张”或“开发商撑不住”，而是开发商已完成销售目标后将个别冷门房源低价甩清而已。个别楼盘降价的消息实为地产中介机构为吸引客源而放出的烟幕弹。
靠这样的“降价”来引领全国楼市价格松动，基本是一个笑话。
龙湖郦城降价实为清盘
10月25日，有众多媒体报道称，继龙湖、星河湾降价之后，越来越多的房企开始抵抗不住宏观调控的洪流，开始降价。其中绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%～40%。报道称，近期龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅颇高，甚至连华润外滩九里这样的高端项目都出现降价。
只看表面，这着实是一个让上海刚性需求亢奋的消息。但是这背后其实是开发商“在下一盘很大的棋”。
据《中国经济周刊》记者采访得知，龙湖郦城项目的降价并非由于资金不足引起。相反，正是由于龙湖地产已经赚得“盆满钵满”而加速甩清尾盘。
两个月前，龙湖地产(0960.HK)发布公告称，2011年前8个月，公司的销售额为240亿，完成全年400亿目标的60%。此外，龙湖地产在10月15日前后启动名为“抢收华东”的营销战略，将上海区域的龙湖郦城、龙湖好望山和杭州区域的杭州香醍溪岸同步推入市场。据媒体报道称，上述三个楼盘5天内认购金额接近20亿元。这促使龙湖在华东的销售任务已基本完成。
有近期研究龙湖地产上海项目的券商研究员告诉《中国经济周刊》：“10月中下旬我曾经去了位于上海嘉定的上海龙湖郦城项目。这个项目的降价当然不是因为开发商资金紧张，而是因为该楼盘销售已经接近尾声，且为商住两用，又靠近轻轨，同时容积率可能也略微偏高。因此在已经完成销售目标的情况下，龙湖用降价的手段快速甩清尾房，既能加速回笼现金又能进一步提高市场占有率。”
该名分析师称：“很多上市地产企业在今年的销售情况都不如意，连这些企业都没有资金链紧张，那些一线的开发商怎么会因为资金链紧张而降价销售？而且现在全国土地市场价格较低，这些企业快速回笼资金可以去合适的城市拿更好的土地。”
其实，降价出售一些末尾的营销手段在地产圈里是惯用的战略。一些一线开发商在接近完成全年销售目标的时候降价卖掉尾盘，既能为自己造势又能回笼资金，提高市场占有率。“这些开发商没降价都卖得很好，那降价之后则更加吸引购房者。”上述分析人士说。
一位中国房地产协会的高层人士置评说：“其实在调控之前，开发商甩卖尾盘的情况也时有发生。不能因为几个楼盘清盘就说上海将领跌全国房价。降价清盘或涨价清盘，都是企业的营销手段。市场应该警惕个别开发商将不实情况反映给媒体混淆视听，以达到加快销售速度的目的。”
海通证券(9.24,-0.12,-1.28%)统计显示，10月16日到10月23日，上海住宅均价环比上涨4.47%。
地方政府自行松绑露端倪？
除了龙湖地产外，华润外滩九里项目的营销策略也有异曲同工之妙。前述报道援引代理机构中原地产经纪人的话称，目前华润外滩九里推出二三层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。
记者以购房者的名义致电其售楼处，工作人员告诉记者：“目前没有特价房源。最便宜的一套1600万元人民币。楼盘均价为10万元每平方米。所谓特价房源是中介代理机构为了吸引客源而说的价格。华润外滩九里实际上并不存在特价房源。”
有华润外滩九里项目的合作伙伴告诉本刊记者：“华润外滩九里项目其实在2009年就已开盘销售。目前正在销售的是该项目的尾盘和几套面积较大售价较贵的楼王项目。”
知情人士透露：“还有个别上海降价楼盘，完全是借着跟另一些降价项目位置接近的噱头，打着降价的旗号销售。这些项目在报备建委时故意报高，加上项目为毛坯房，所以销售时可以低于备案价格，造成降价销售的假象。”
上述匿名分析师告诉记者：“降价的趋势是值得肯定的。但是降价的速度和幅度却并不如当前一些观察者所说的那样。预计到明年中旬，全国四大城市房价的降幅不会超过15%，下跌10%就已经很不错了。”
一些开发商认为，房价如果下跌太多，开发商是可以撑得住，但是地方政策会面临较大的风险。“受制于土地财政的地方政府一旦长时间没有土地出让金支持，他们将面临很多复杂而严峻的债务问题。”
阳光100置业集团高级副总裁范小冲告诉《中国经济周刊》：“从现在到明年中旬，一线城市房价下降幅度很难超过15%。”因为目前市场中依旧存在大量的真实性需求，同时资本市场中的流动性依旧相当充足。“尽管现在银根收紧，但这是人为举动，是治病的过程。只要这种需求和货币两种基本量能存在，房价就不会出现所谓的30%到50%的降幅。”
中国房地产协会高层人士表示：“上海个别楼盘的降价根本不具备代表性。高报价低售价的做法实际上是房价假摔。衡量一个城市的房价是否有所下降，不能看几个项目的售价，也不能以郊区的房价进行衡量，而应该是以靠近城市中心的位置衡量。比如，衡量北京的房价趋势，应该看三环到四环之间的房价是否有下降。”该人士认为，尽管房价下降确实有蔓延的趋势，但地方政府的执行力度不容乐观。
前不久，广东佛山就曾经上演过“放松政策”朝生暮死的窘境。目前，南京市政府也修改了关于住房公积金贷款办法。南京市政府发布通知称，南京居民夫妻双方最高可申请的住房公积金贷款额度为人民币60万元。此前最高贷款额度为40万元。通知称，该政策是为了支持中低收入家庭购买普通住房，提高住房公积金资金使用率。通知没有详细阐述，但普通住房通常指面积不超过140平方米的住宅。
而在浙江宁波，刚出台不久的《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》，允许商业贷款全部或部分转成公积金贷款。商业贷款余额全部转换成公积金贷款的，借款人可以是贷款房屋产权人，也可以是产权共有人(仅限配偶、父母、子女)；部分转换的，只能是原借款人。
此外，江苏常州则自10月1日起，部分调整住房公积金使用政策，主要内容包括购买经济适用住房或首套普通自住住房，公积金单人最高贷款额度由24万元提高至30万元，两人由40万元提高至50万元。
截至目前，已对公积金住房贷款调整的地区并未被中央叫停阻止。
上述中国房地产协会的人士称：“历年来我国公积金住房贷款都挤压较多，因为办理公积金贷款较繁琐。众所周知，现在金融机构房贷额度基本所剩无几，现在一些城市修改公积金贷款细则其实是满足一些无法从银行得到贷款的刚性需求。”
他认为，这并不是个别城市自我松绑限购政策的体现，“即便成为趋势，对我国调控政策影响也不会很大，因为二者并不互相违背。”
