转播到腾讯微博
数据来源：佑威及楼市专评网 张泽红 制图
最大促销幅度已现7.5折 “大多数开发商年内还能扛住”
沪上楼市成交持续低迷，令部分楼盘的价格底线沦陷。
中国房产信息集团昨日发布的一份报告称，位于嘉定区双单路的某楼盘，目前在售精装房源成交均价在1.6万-1.9万元/平方米，而该楼盘新开售的一批同样标准的精装房源，对外报价只有1.3万-1.6万元/平方米，每平方米直降3000元，相当于总价8.2折。中房信的报告称，目前沪上多个楼盘的优惠力度已经纷纷突破“9折”底线。
中房信研究总监薛建雄称，由于开发商多笔款项要在年底结算，资金压力到了最紧张的时候，目前沪上楼市的优惠范围和力度已经超过了2008年。不过只要银根不放松，楼市就不会出现转机。
房贷利率上浮施压
可见的是，沪上新建商品住宅成交量仍处低位。
来自佑威的数据显示，上周（10月10日-10月16日）上海市新建商品住宅成交面积为11.87万平方米，环比（较前周）上涨39.03%；成交均价为22142元/平方米，环比下跌2.79%；新增供应面积为17.82万平方米，环比上涨205.14%。
佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚称，上周上海商品住宅的成交量在前周低位基础上有所回升，但11.87万平方米的周成交量仍过低。10月已经过半，截至16日全市仅成交了20.40万平方米，依然为6年同期最低水平，和去年同期相比，暴跌72.79%。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则提到，上周沪上多家商业银行提高房贷利率下限，虽然这些举措比银行提高首付款比例要来得弱，但仍对买卖双方产生一定压力。对买方来讲，购房需要更大的决心；对卖方来讲，要在价格上做出更大的让步。
沪上某中高端楼盘销售负责人直言，此次银行上调房贷利率不但对市场构成了实质影响，再次打击了市场信心，预计今年内市场都不会出现转机。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，近期针对于刚需的购房贷款也开始收紧，这对当前的成交主力中低价位商品住宅影响将会最大，短期内楼市成交的回升也会放缓步伐。
个别楼盘开始“甩卖”
面对低迷的市场环境，上周已有部分开发商拉开“甩卖”序幕。
中房信昨日发布的一份报告称，位于松江区人民北路的某楼盘，其网上报价为2.3万-3.1万元/平方米，但售楼处给出的优惠单价在1.5万元左右，比最低报价还低8000元。此外，报告还提到，另一位于松江区的别墅项目打出了7.5折的促销力度，一个位于闵行的楼盘打出8折优惠，均已突破此前开发商一直坚守的“9折”底线。
黄志坚认为，限购及“补漏”政策下，供求关系早已被逆转，房价下跌仅是时间问题。
除了公开的降价促销，部分开发商还将一些房源低价卖给关系客户，以期快速回笼资金。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健举例称，有一个对外报价3.8万-4万元/平方米的楼盘，开发商拿出50套以2.5万元/平方米的价格向关系客户定向销售。
银亿集团销售部总监王士章分析，目前市场仍处在深度观望僵持阶段，“现在一个楼盘能卖掉100套就算相当不错了。”上周楼市小幅反弹，跟一些楼盘开始大幅让利降价有关，这说明只要价格到位，市场还是会有需求释放的。
王士章称，那些土地购入较多的开发商，为应付资金压力，降价的几率更大。
开发商利润临考
不过，宋会雍提到，目前沪上楼盘促销优惠依然不是主流，仅少数楼盘在发力促销，多数楼盘的试探性降价表现出缓慢调价的节奏。
开发商也有难处。
杨健说，现在入市的楼盘当初在拿地时价格都不低，尤其是低价位的刚需楼盘，加上建安、财务、人力成本以及税费等，综合成本已经处在高位，打折后的利润空间已十分有限。此外，目前的市场状况是降价越多越观望，这对开发商是一个巨大的考验。
据杨健称，其所在公司目前的资金状况还算可以，但销售不佳对企业的发展计划构成了影响，如目前土地二手市场的价格已经出现下降，虽然想低位买入，但出于对后市的担心以及资金问题，而不得不谨慎待之。
王士章预计，11、12月份上海楼市的总体价格走势从统计数据上看是会走低的，因为目前新入市的楼盘大多以中低端为主，这其实也是开发商用来跑量的，而高端项目由于开发商大多舍不得割肉，因此成交和价格均不会发生重大变化。
前述沪上某中高端楼盘销售负责人也认为，大多数开发商在年内都能够扛住，过冬还是不成问题的，大的跌价在年内不会出现。以他们的项目为例，由于系中高端项目，受政策打击极大，目前已经停止了营销推广活动。
