■李宇嘉
今年的“两会”上，一线城市房价暴涨自然成为代表委员关注的议题，而各级管理部门的表态，更是成为楼市调控政策呼之欲出的信号。住建部要求，一线城市要严格执行限购政策和差别化的税收、信贷政策，打击交易当中的违法违规行为；国家发改委提出，一、二线重点城市正在采取措施进行调控；城市主政者的应对更加积极，上海和深圳市委书记均表态，对房价非理性上涨，不会袖手旁观，必须加强调控，打击违规炒房等行为。
很多业内人士认为，各级管理层的表态，或许意味着，此前的政策打压将接踵而来。但笔者认为，除了控制违规炒作，如借助P2P等场外融资“加杠杆”、中介恶意炒作等，过去仰仗的“需求侧”抑制，如提高交易成本（加税、提高利率）、降低交易杠杆（提高房贷首付比例）、加大限购力度等，不大可能成为政策重点。同时，着力“供给侧”将是一线城市楼市管理的主基调。
各级管理层表态中，透露出一个罕见的信号，即增加土地供应。事实上，按照《国家新型城镇化规划（2014—2020）》、十八届三中全会关于严控特大城市人口、严控新增用地的精神，2014年以来，国土资源部对特大和超大城市开始划定永久性开发边界，形成空间硬约束。但是，此次住建部很罕见地提出，一线城市要增加土地供应，稳定市场信心，而上海也重拾新增房屋供应的“90/70”政策，增加低总价住房供应；深圳除了要在“十三五”建设史无前例的40万套保障房外，还要向海洋要55平方公里。
由此，笔者认为，一线城市未来楼市调控或许转向“供给侧”，即多渠道挖掘供应潜力来满足需求，而不是像过去一味地打击或抑制需求。一线城市楼市管理由“需求侧”转向“供给侧”，首要原因在于，包括一线城市在内的重点城市，未来房价上涨很难通过政策打压控制得住。在经济转型的“过渡期”和“阵痛期”，维持宽松的融资环境是非常必要的。同时，制造业“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势，加上利率从保护和管制到市场化，为维持银行的利润水平，从制造业分流出来的信贷额度会流向消费金融市场，即制造业领域“去杠杆”、个人消费金融领域“加杠杆”。
货币大周期宽松叠加“加杠杆”，房地产的金融属性明显，居民大类资产配置会倾向于楼市，楼市也将整体呈现景气态势。因此，尽管我国城镇家庭户均拥有住房已经达到甚至超过1套/户，农业转移人口和适龄购房人群（25岁-44岁）数分别在2010年和2015年达到峰值，由人口因素驱动的楼市景气周期或许结束了，但由资金驱动的楼市景气周期或许刚开始。
美国适龄购房人口占比在1991年达到最高点32.4%，此后一路下滑到2014年的26.3%，但1992年-2006年却堪称美国楼市最大的一波牛市。
两次产业转型（上世纪90年代的互联网、本世纪初的新能源和智能科技）下的宽松货币环境和居民“加杠杆”，这是美国楼市向上的主要动力。相应地，美国商业银行按揭贷款占比，从上世纪70年代的25%上升到2006年的55%；日本上世纪80年代出现人口老龄化，适龄购房人口数从1981年的1995万人降至1991年1573万人，降幅达到21%，但日本上世纪80年代-90年代的楼市却是最火的。此外，北欧国家（如挪威、瑞典、芬兰）、英国、墨西哥等多个国家的研究都表明，利率市场化和金融自由化时期，银行会加大房地产按揭贷款占总贷款的比重，房地产景气度都持续向好。
因此，未来我国楼市将由过去人口因素（农业转移人口和适龄购房人口）驱动下的一、二、三、四线城市普涨，转变为货币驱动下的重点城市房价上涨。一方面，“北上广”等特大城市高净值人群集中。招商银行和贝恩资本发布的《2015中国私人财富报告》显示，广东、上海、北京、江苏、浙江等五个省市的高净值人群数排名全国前5位，近期房价上涨城市也集中在这些区域；另一方面，经济处于“换档期”和“阵痛期”，意味着传统产业开始退场，但新兴产业还没有完全成长起来，对于过去几十年制造业繁荣期积累起来的财富来说，就意味着“资产配置荒”和财富管理的巨大需求。
北京、上海和深圳的人均收入位列全国三甲，又是全国金融中心，2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，财富管理能力最强。同时，优质公共资源、就业机会也最为集聚，而中国人买房置业的财富追求从来都很强烈。因此，在股市震荡下行、无风险收益率降低导致理财缺乏吸引力的背景下，“资产配置荒”的趋势越来越明显，加上这几个城市的楼市供应无弹性，金融属性明显，成为资产保值增值的“安全垫”。由此，未来货币大周期宽松叠加“加杠杆”，一线城市的房价仍将继续上行。
既然需求无法抑制住，加大供应无疑是解决一线城市楼市问题的首选策略。由此，“供给侧”管理将成为一线城市楼市未来调控的主基调。当然，高净值人群资产配置没有问题，但要防范房产购置的一致性行为，特别是要警惕在房价上涨预期下，出现类似于去年股市波动期间的“场外配置”、过度“加杠杆”博取短期收益，不具备购房能力的人借助当前火热的P2P平台、短期高成本融资，将合理需求和资产配置异化为投机炒作，重复类股市的非理性繁荣、炒作及踩踏。因此，各级管理层无一例外地明确了严厉打击房地产投机炒作的重要意义。
（作者单位:深圳市房地产研究中心）
