“金九银十”是中国房地产业的黄金旺季，但今年这个时候市场却十分冷清。10月18日，国家统计局公布了9月中国70个大中城市住宅销售价格数据，其中有59个城市房价涨幅同比回落，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价出现停涨或下降，这是否意味这中国房价的拐点已至？未来楼市调控政策是否还将继续？
今年以来，在严厉的限购、限贷、房产税等政策调控之下，中国的房地产市场表现出了逐渐低迷的态势。专家陈晟表示，部分城市的房价拐点已初现征兆。
陈晟说：“如果我们看的是环比的话，绝大部分城市是属于停涨和微涨的状态，从同比来看，只有一个城市就是温州出现了下滑的态势，所以我觉得（房价）整体处于出现拐点前的一个周期。”
从前三季度的情况来看，房地产市场的运行出现了一些积极的变化。首先，房地产投资仍在高位运行，但9月份增长速度有所回落。前9月，房地产的开发投资增长是32％，比前8月回落了1.2个百分点。其次，房地产投资性需求，特别是投机性需求得到遏制。前9月房地产的销售面积同比增长12.9％，比前8月回落了0.7个百分点。第三，房地产的价格出现了松动，房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。专家杨红旭认为，房价已进入下行通道。
杨红旭说：“一个方面是市场面，9月份以来，‘金九银十’基本上是没出现，很多（房地产）企业都在促销，个别项目降幅比较大，甚至引起老业主的一些不满情绪。第二，从统计数据上看，从刚刚公布的9月份70个大中城市价格指数，二手房下降的城市已经超过了上涨的城市，一手房相比于8月份涨幅接近零，基本上涨不动了，所以我们可以大致判断价格已经开始下行了。”
“金九”褪去光环，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3％。更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。杨红旭表示，多重因素造成市场持续低迷。
杨红旭说：“这个因素是非常复杂的，是多元的，并不是单一因素。楼市调控政策紧缩是很重要的一个因素。目前来看，很多开放商的供应面积偏大，（按规定）很多楼盘必须要开盘去销售也是一个原因。包括整个信贷比较紧缩，开发商比较缺钱也是一个因素，等等。诸多因素共同决定了这样一次调整。”
业内人士分析，最严厉的楼市调控政策出台一年以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等政策在楼市调控中发挥了积极作用，楼市成交量急剧下降，房价过快上涨势头得到遏制，中国指数研究院副院长陈晟认为，相关政策定位精准，行之有效，短期之内不会松动。
陈晟说：“我觉得相关的国家调控的政策措施是非常准确的，可以从效果看出来，至少这里面的限购、限贷、包括首付利率的提高，对整个市场产生了比较大的影响，现有的调控措施在年底之前不会有松动的可能性。”
以北京为例，在“银十”中上旬，北京二手住宅成交均价跌破每平方米2.2万元大关，与9月同期相比下跌了4.6％，与去年同期相比也下跌了2.4％。由于2009年的快速上涨，通州成了本轮调控中北京楼市公认的最先降价、降价幅度也最大的区域。目前通州的在售楼盘均价在1.6万元／平方米左右，最低已经降到1.4万／平方米，此售价基本回到了2009年涨价之前的水平。业内人士分析，二手房一般集中在北京五环以内的核心区，这说明降价潮已经从远郊区向核心区蔓延。杨红旭说，开发商与购房者的僵持正被打破，“以价换量”将成常态。
杨红旭说：“现在僵持已经处于被打破这样一个阶段，这个打破是以开发企业做出退让为特征的，表现在降价促销的范围和幅度进一步扩大，我认为降价之后还是会引起一些需求释放的，因为毕竟有很多刚性需求，这种需求还是愿意去买房子的。”
“金九”不再，留给“银十”的是紧缩下脆弱的资金链，屡创新高的商品房存量，以及乏力缩水的成交量。中国指数研究院副院长陈晟表示，对于开发商来说一味降价并未万全之策，应结合自身特点，制定差异化策略。
陈晟说：“品牌的房企现在在积极研究价格策略和营销策略，我觉得这个时候需要给能够买房的购房者足够的剩余价值（利润）空间，才能使得特刚性需求入市，但是对于一些小型开发商来说，降价也是无效的，现在可能大家更担心他们的资金链会不会出问题。”
尽管一线城市房价全面停涨趋降，但长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。中国指数研究院副院长陈晟认为，二、三线城市楼市不断升温，从一个侧面反映出居民房价上涨预期仍然强烈，调控政策仍需从严。
陈晟说：“我们要提醒大家注意一个数据，就是九月份的全国的（住宅）成交数据，是1.14亿平方米，去年是1.04亿平方米，比去年同期还多增加了1千万平方米，所以只能说一线城市，我们所希望调控的城市成交量下滑比较厉害，但是三线城市的表现还是不错的，甚至还是出现了全国同比增长的状态。”
杨红旭分析，受宏观政策影响，未来一段时间全国房价有望以震荡分化的方式小幅调整，全面大幅降价的可能性不大。
杨红旭说：“按照目前这个形势，因为宏观政策，包括楼市调控政策依然是保持紧缩态势，企业的资金继续吃紧，所以接下来，尤其是第四季度和明年第一季度价格会以下跌为主，但是跌幅不会很大，维持一种降温调整态势是一个大势所趋。” （记者 夏航）
(国际在线)
