最近，在“以房养老”方面又“吃螃蟹”的，一个是北京市，一个是中信银行。近日公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。中信银行也打破金融产品上的坚冰，在业界率先推出养老按揭业务，将“以房养老”在实操方面推进了一步。
“以房养老”的最新进展引起了人们的普遍关注，但这条道路的前景依然扑朔迷离。有业内人士认为,房屋产权70年、房价下行风险和到期处置风险、贷款人突然意外身故风险、养老观念仍落后、需求量到底有多大待考，以及相关的法律法规尚不完善等诸多因素，是我国“以房养老”发展的主要障碍。也有人认为，要想通过“以房养老”等形式解决中国老龄化社会的诸多问题，还需要进一步的思维创新和制度创新，找到适合我们自己的老龄化社会的应对方案。
北京首提“以房养老”
“以房养老”虽然不是个新概念，但北京市民政局网站21日发布“十二五”时期老龄事业发展规划中提到了“以房养老”，还是引起了人们的关注。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。
据《京华时报》报道，上述规划鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险。
与此同时，中信银行又打破金融产品上的坚冰，在业界率先推出养老按揭业务，将“以房养老”在实操方面推进了一步。
有媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。
据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
70年产权障碍难越
近年来，随着老龄化速度的加快，中国已逐步步入老龄化社会，“养老”成为社会保障体系面临的一个非常严峻的问题。
在北京提出“以房养老”之前的9月29日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案就已经成为了公众关注焦点。
其实，作为个人养老的一种模式，“以房养老”兴起于上世纪80年代，因养老问题的日益严峻，在我国也一再引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。
有业内人士分析，“以房养老”发展存在诸多障碍，首当其冲的就是房屋产权70年的问题。
据报道，根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。
现实情况是，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。
保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。这也是大多数银行或者保险公司对“以房养老”不太感兴趣的重要原因。
岭南律师事务所律师唐明也对媒体表示，70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用也是一个巨大的未知风险。
而在上述“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化，银监会也就此展开了专项调研。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行。
市场变数影响较大
中国老年学会学术部主任、研究员陶立群认为，“以房养老”多年始终没能推行出去的另一个原因，就是房地产市场的变数不可控。银监会人士也表示，“如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题”。
事实上，金融机构的确面临房价下行和到期处置的风险。
有从业人员透露，这项工作的最大难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。而且，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。
此外，“以房养老”还存在贷款人突然意外身故风险、养老观念仍落后、需求量到底有多大待考，以及相关的法律法规尚不完善等诸多障碍。因此，有分析人士认为，“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式则不可取。
对此，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，要想通过“以房养老”等形式解决中国老龄化社会的诸多问题，还需要进一步的思维创新和制度创新，国外的养老方式值得借鉴，但更重要的还是从中国的现实国情出发，找到适合我们自己的老龄化社会的应对方案。
北京市老龄委有关人士也表示，北京市将按照国家有关法律法规，积极开展“以房养老”政策的研究，以厘清发展中可能遇到的问题，也会考虑制定针对企业的鼓励措施，以进一步增强老年人的养老能力，努力满足老年人的养老需求。
(中国经济网)
