北京升学政策变化使更多家长开始购买学区房
学区房比关系路子都靠谱
随着全国各地相继取消限购政策，央行高调表态放水救市，堪比2008年的房地产大拯救终于达到了最高潮。回顾这几年的严格限购、限贷，很多人的生活轨迹都因此受到影响，其中既有为了孩子上学孟母三迁、反复腾挪的学区房；也有极端一些的为了买房离婚、为了贷款离婚；更有高房价下如春笋般冒出的各种新城，在盛况之后成了让人惊悚的“鬼城”……对于这些楼市怪现象，北京青年报记者分别予以了梳理。
不仅是学区房的高价和较差的自住功能，现在如何让自家的孩子在上一个好小学的同时，还能在6年后再上一个理想的中学，成了不少想买学区房家长纠结的问题。但正如一位已经购买了学区房的家长所说，“没有十全十美的房子，更何况是学区房。只要满足了基本要求就可以了。”
今年9月以后，在一家著名企业工作的李静紧急给自己的生活设定了一个新的主题：搞定一套学区房。李静的女儿已经快4岁，她觉得起步已晚，迫在眉睫。一个月来，李静的闲暇时间浏览网站的主题从以前的购物、旅游迅速切换为房产中介和幼升小论坛，微信、微博联系朋友的主要话题也变成：“我想跟你打听一下学区房的事。”
像李静这样焦虑的家长还有很多。以前买了学区房的家长，都没有后悔的，不用拉下脸面求人，就能让孩子入了理想的学校，还可以坐享房价飙升的收益。可是今年幼升小和小升初的政策变化太大，现在买学区房要考虑的因素也多了不少，买还是不买，在哪里买，真是大问题。
突变
新政策让“原来那套不好使了”
李静来自南方一个小县城，一路埋头苦读、过关斩将，在高考时杀进了北大。作为资深学霸，她深知应试教育的苦，不想女儿的童年也像自己一样没有色彩。但是，内心的精英情结也让她无法接受女儿进入一个毫无亮色的普通学校。
此前，李静对学区房这件事并不太上心，因为她所在的单位与东城一家著名小学有共建关系。而她周围的朋友以前也通过各种不同渠道将孩子送进了理想的小学。李静一直觉得，她的女儿找间差不多的小学应该不成问题，不会沦落到只能进入家门口的三流小学的地步。
8月底的一天，李静偶然得知一位“能量颇大”的老同学的孩子竟然最终只去了家门口的一家普通小学，没能进入早就“打好关系铺好路”的名校。原因就是今年北京市的幼升小政策发生了大变化，原来的那一套都不好使了。李静顿时感到一阵恐慌，她无法想象自己的女儿进入家门口那间主要是打工子弟的学校。在简单地了解了入学政策之后，李静下了决心：买套学区房比什么关系路子都靠谱。
一个月来，李静恶补了很多有关幼升小的政策，说起某某小学的情况也能如数家珍。户口和家都在朝阳的她现在已经把范围缩小到了东城和西城两个区。“以前也考虑过海淀，但是同事家有些孩子在中关村牛小，都说孩子负担太重了，上了中学，海淀的竞争也很激烈。我不想孩子太辛苦。”
纠结
高价下难选的学区房
李静在心中默默选择了东城和西城几家小学，不乏最热门的牛校。东城某学校附近的一家中介最近给她打来电话：“您要看的这片学区房最近价格也落了不少，估计7万就能拿下来，运气好的话6万5可能就能搞定。去年可都是7万5、8万以上。”
李静曾经看过几套学区房，十几年甚至二十多年前的老楼，没有电梯和完善的物业管理，户型陈旧不便，楼道里堆满杂物，遍地污渍。可这里就是比那些四环边人车分流的花园洋房社区还要贵很多。单纯从居住角度讲，她根本就不会接受这样的房子，但是“学区房”的光环仿佛一下子就淡化了这些不足。
“如果是一年前买学区房，我肯定首先顾虑到价格和房屋品质，可现在考虑的因素要复杂得多。”李静告诉北京青年报记者，现在根据东城出台的政策，不能只看眼前的小学，还要考虑到未来的中学：现在住在差小学边上，没准可以直升一个好中学；而进了好小学，对应的初中却不理想；住在中等小学边上，将来有可能上好初中，也有可能被电脑派位到差初中。“看来，政府就是不想让你把便宜占尽。”
李静说的绝对是实情，学区房的房价现在都是应政策而动。据报道，2014年入学的青年湖小学新生6年后可直升171中学。消息发布后，很多家长为了提前获得171中学的敲门砖，春节前后就筹划在青年湖小学片区内购置学区房，有的房源一个月内每平方米就涨了三万元。
当然，并非所有小区居民都能享受到“学区”的利好，因为171中学只包含小区内的3栋楼。于是，小区内的房价也会出现两极分化。而朝阳区砖角楼北里小区一位业主因为房子对应的重点小学学区被取消，不得不降低售出预期，将原来的320万元报价调整为210万元。
这种局面让李静更加困惑和犹豫。现在东西城的学区房房价已经让自己不堪重负，如果决策失误，孩子上不了好中学，岂不更加痛心？每每想到这里，她就愈发纠结。不过不管怎样，李静决定还是要提高看房速度，争取早日让自己脱离焦虑纠结的苦海。
务实
买学区房“牺牲点”不算什么
相比李静的犹豫纠结和无法妥协的名校情结，张帆的学区房购房之旅就显得很轻松，前后只用了不到半个月就顺利签下买房合同。
张帆的儿子今年刚上幼儿园，学区房的事也被提上议事日程。张帆一家和父母都住在丰台的一个小区，但小区附近没有什么好学校。家庭会议之后，全家设定了理想学区房要符合的标准：首先是位于西城，因为西城的小学中学整体质量较高，而且相对比较均匀，少有两极分化的学区；其次是区重点就可，不追求热门牛校；三是房屋总价不超过350万元，最好有三居室，方便老人一起居住；四是最好离现在住处不远，即使父母不跟自己住，也可以兼顾。
因为目标明确，张帆很快就找到了学校和房子。学校是原来宣武区的一所区重点小学，口碑不错；房子离学校走路就几分钟，离现在的住处也就不到6公里，总价320万元，单价大约4.7万元每平米，70平米的小三居。当然，房子很老旧，没有像样的客厅餐厅，但是这些缺点靠装修都可以弥补。
对于这套学区房，张帆表示很满意：“没有十全十美的房子，更何况是学区房。只要满足了基本要求就可以了。现在楼市不太景气，这个价钱应该算是低谷了，即使从投资升值的角度看也应该划算。”
张帆承认自己是一个很务实的人。他身边也有一些同事和朋友的孩子在实验二小、中关村一小这样的牛校上学。他知道那些朋友为此付出的代价，但觉得自己承受不起也不想承受。有的人一掷千金用钱砸出一条路，有的人本也算有头有脸，为了孩子上学却不得不低声下气四处求人。“孩子的教育应该在能力范围内解决，不能强努，否则大人孩子都受苦。”不久前，一个上司的孩子因为不适应牛校，在纠结挣扎了两年后，还是转学去了私立学校。这件事愈发使张帆坚定了自己的信念。
买下了学区房，张帆全家又拴上了房贷的枷锁，每月15000元的房贷倒也在承受范围内，但全家不再可能像以往那样经常潇洒地出国旅游，也不能随心所欲地购买心头所好。“比起孩子的教育和前程，这点儿牺牲真不算什么。”
前景
市重点学区房“逆市上扬”
根据链家地产市场研究部统计，2014年上半年，全市二手住宅成交均价累计下跌6.5%。其中，市重点学区房价格年内累计微涨0.3%，区重点学区房与一般住宅分别下降3.6%与7.8%。
从均价的差别来看，2014年上半年重点学区房(市重点和区重点)的成交均价与非重点学区房相差1.4万元，价差幅度达到39.8%，高于2013年上半年的1.1万元和37.5%的幅度。从成交占比情况来看，重点学区房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。
北青报记者发现，教育资源最好的市重点学校学区房，是淡市下唯一实现价格平稳的房源，这在一定程度上体现出了学区房的保值性。
从多家二手房中介重点学区房的成交面积档位看，70平方米以下的1-2居室成交占比最高，为62.3%，高于全市平均水平15.7个百分点。从重点学区房的成交单价档位来看，单价在5万至7万的成交占比为45%，高于全市30.4个百分点。另外，重点学区房的套均总价约为352万，高出一般住宅约60万元。
链家地产市场研究部的张旭认为，学区房与普通住宅不同，一是学区房由于其保值性更强而更具有投资性；二是学区房自住功能差。由于学区房多为老房子，不仅建筑年代久远，且户型差，多数购买的业主大多不以考虑自住为主，多为获得入学资格。小户型总价低，购房者容易承担，所以最受欢迎，年内跌幅也最小。文/本报记者 程婕
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北京9月二手住宅成交量环比回升
根据链家地产市场研究部统计，9月，北京市二手住宅共成交9109套，环比上升8.4%，同比下降29.1%。
据统计，今年第三季度，北京市二手住宅共成交25573套，与第二季度相比上升21.7%，与去年同期相比下降25.6%。市场成交情况出现一定好转。
链家地产市场研究部分析师张旭分析，9月，北京市二手住宅市场成交量继续缓慢回升。进入第三季度以后，市场情况有所好转，成交量连续3个月保持8000套以上水平。随着市场出现好转迹象，业主预期也发生转变，降价意愿和入市积极性都有所下降。
据统计，成交均价方面，9月北京市二手住宅成交均价为每平方米26450元，环比下降2.4%。同比去年同期下降7.6%，成交均价1-9月累计降幅为10%。
张旭表示，在当前的市场情况下，房价水平和市场预期分别成为影响客户和业主入市心理的主要因素。第二季度以来房价的实质性下降使得当前房价水平符合了部分购房者的承受能力，促使其入市意愿增加。成交量的稳步回升以及信贷政策的松动都影响了业主以及购房者对市场的预期。
此外，据伟业我爱我家市场研究院统计，9月北京市住宅租金均价为每套3869元，环比小幅回落1.8%，同比去年同期涨幅仅为2.5%。在租赁市场成交量方面，9月成交量环比上月回落近一成，与去年同期相比增长11%。
从伟业我爱我家市场研究院监测的情况来看，在租赁房源和客源情况方面，9月北京市租赁市场新增房源环比增加12%，新增客源方面环比小幅回落7.2%，租赁市场供求关系明显趋于平衡。
