徐绍峰
“卖掉手中的空房！”学者谢国忠近来不止一次地发出这样的忠告，理由是：预计未来十年内，中国将保持较低的货币供应量，这将会导致大批靠借贷来维持的房地产企业倒闭。
似乎是呼应这位学者的忠告，中国银行(3.01,0.00,0.00%)业监管机构日前暂停了渤海国际信托、方正东亚信托、五矿国际信托和四川信托等四家小型信托公司的房地产信托业务，信托资金正离房地产远去。而国家统计局18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。
当越来越多的城市房价步入停涨行列，当越来越多的房企面临资金困境而放言将谋求壮士断腕式降价时，人们乐观地得出了这样的结论：楼市“拐点”确立，房价下跌大幕拉开，甚至认为京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。
这已经不是业内第一次说“房价下跌大幕拉开”了。只是，大幕拉开了，“降价潮”却并未出现。一些城市房价虽停涨数月，比如作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这也是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨状态。然而，停涨归停涨，房价坚挺依旧。即便温州炒房团开始抛房，即便全国绝大多数城市的商业银行均上调了首套房贷款利率，即便楼市成交量大幅跳水、房企库存不断增加，房价依旧不为所动或者仅是略有松动。房价下降为什么如此艰难？
或许某房地产大佬一段话，可以帮助我们找到答案：“降价不是个负责任的态度，最近我也在想，如果降价的话，应该怎么降？我们会分三个阶段走，首先努力做销售；其次看看能不能腾挪掉几个项目；如果都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”
这位大佬的“三段论”，实际上正是房价下降可能经历的几个阶段。那么，当前房价究竟处于下降的哪个阶段呢？
从大佬的话中，人们不难发现，降价并非房企第一选择，“努力做销售”，通过销售回笼资金，渡过难关，仍是目前主流开发商的不二选择。尽管目前楼市成交量非常低迷，比如9月以来，北京上市的商品房新房项目34个，住宅10276套，但截至10月10日累计签约套数仅1068套，签约率不过10.4%。但那些项目遍及一二三线城市、业态多元化的房地产开发商，通过采取将一线城市高房价作为品牌和广告严防死守，而销售额主要依赖二三线城市项目销售来实现的方法，取得了不俗业绩，也使其不降房价依旧能在楼市寒冬中活得很好。人们疑惑的是，二三线城市的房屋销量能让开发商如愿回笼资金吗？由于在一线城市房价全面停涨的背景下，长沙、洛阳、昆明、西安等二三线城市房价依旧继续上涨；同时，随着房价形势发生变化，二三线城市新增限购名单渐成空谈，那些已经限购的城市，也因为房价下行趋势确立和楼市交易量持续下滑，隐现着放松限购政策的冲动。因此，在住宅成交量上，9月份全国商品房销售面积达1.14亿平方米，较去年同期多出约一千万平方米，而二三线城市的成交量仍在继续大幅上涨。开发商销售上的“东方不亮西方亮”，使得尽管不少人天天大谈楼市“拐点”，但“拐点”之后的“降价潮”偏偏“千呼万唤难出来”。
如果销量不畅，“东方不亮，西方也不亮”，开发商怎么办？“看看能不能腾挪掉几个项目”，这成了不少开发商的第二选择。通过将现有手持项目转手他人，收缩战线，获得现金流，成了一些资金紧张的开发商不降价也能活下来的应对之策。比如中粮地产(4.82,0.00,0.00%)今年年初就先后两次公告称，其已出售所持招商证券(12.21,0.07,0.58%)累计2621.49万股的股份；北京中鸿房地产公司则将其所持世纪鸿城公司45%的股权及其相应债权卖给了北京城建(11.35,-0.09,-0.79%)。只是类似上述“变卖家产”、断臂求生的开发商，目前尚不普遍。
假如上述这两招都不奏效，“那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”“以价换量”可以理解，目前看，举凡动用价格杠杆，采取降价销售策略的房企，销售情况都很喜人。但开发商何以会“所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了”呢？这显然与目前开发商一降价，业主便维权的现实有关。开发商深知降价这招险棋可能带来的麻烦和后果，比如最近上海嘉定一楼盘房价急降，售楼处就遭到了业主的围攻，公司为此不得不取消打折计划。显然，不到万不得已，开发商不会采取降价这一“下策”。而一旦开发商下决心破釜沉舟，将房价一降到位，其实也就做好了退出地产江湖的准备。毕竟，大降价带来的必然是各类维权事件的此起彼伏，苦心经营的品牌信誉度和美誉度将轰然倒塌。目前看，只有一些负债率比较高的开发商开始筹划“大降价”，而资金状况尚可或者仍有融资渠道的开发商，并不愿降价。
从房地产大佬的“三段论”中，人们不难想见，未来的中国房价，要么会水银泻般一步到位地下降，银监会主席刘明康日前所言“即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”，可能正是对此极端情形的未雨绸缪；要么便是异常坚挺地在高位横盘，所谓“拐点”也好，下降通道也好，都是一厢情愿。而目前房价所处的阶段，用统计局新闻发言人盛来运的话来表述就是，“房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，调控取得积极成效”，仅此而已。
