分散的产权导致统一经营业态难以实现，进而使统一管理受到滞肘。而采用商业地产信托的模式，将商业地产业主们的经营权和管理权做集体信托，最终实现将多个业主变成一个业主，进行统一招商运营管理，在目前看来，似乎是结合国际经验与现实国情的较好处理办法。有关专家就此建议，可根据商业地产的特点建立相应业委会，在多业主分散产权的情况下，房产的处置权仍留给业主，但经营权和管理权集中进行商业地产信托，进而实现管理与资金融通的便利，为多业主的商业业态发展提供更多途径。 日前，在由全国工商联房地产商会和商业不动产专业 委员会共同举办的“销售型商业利弊分析与营运管理及金融创新研讨会”上，来自业主、市场公司及物业、金融服务领域的多位权威代表和专家都就多业主的商业业态经营表达了自己的精辟看法与建议。 中国华鑫国际信托投资部副总经理陈立洲认为，物权法、信托法出台后，使得通过信托把零售小商户的所有权、经营权、收益权、管理权进行拆分成为可能，这就促使在商业信托领域可参考两种模式。 一是财产分割的信托模式，在商业开发完后，直接把整个商业交给信托，确保商业的所有权统一在信托计划里，开发商持有信托的份额，然后将信托份额卖给投资者。其好处在于所有权没有分割，投资者只是持有信托份额，是收益权。虽然收益权转让在实际操作中曾经面临一定困难，而且信托公司在获得商业所有权后是否有足够的能力经营好也尚待考证，但不管怎样，这种模式方向将本来计划零售的商业变成了有统一经营权、管理权、所有权的业态模式，为日后商业的增值以及更多的运营管理提供了空间。 另一种是将所有权与经营权分离的模式，在开发商将商铺散卖时可考虑只卖房屋的所有权和收益权，而保留经营权和管理权，继而在开发商层面将经营权和管理权转让给信托公司，这样，只要房子存续，经营权和管理权一直都在信托计划里面不会打散，有利于统一管理。如果运作得好，业主在卖房子的所有权和收益权时，还可享受到因好的经营与管理而带来的高附加值。 陈立洲表示，信托与房地产有不解之缘，现阶段虽然信托业务更多集中在住宅领域，但从长期来看，商业信托业务的级别更高，难度虽大，但长期收益也会更高，有较好的上升空间。当然，尽管金融创新为优化销售型商业的运营模式提供了可能的方向，但在具体执行层面还面临很多问题。如在当前法律框架下，信托资产的形成会产生额外税费，增加执行成本；而且国内多数信托公司尚不具备ＲＥＩＴＳ的管理经验，投资人是否能够给予信托公司以足够 的信任，也仍然是个未知数。 对此，北京市中永律师事务所合伙人刘欣认为，金融创新尽管有助于解决销售型商业所存在的问题，但这种工具性手段的实现必须建立在合法性的基础上。 刘欣表示，商业散售确实有市场需求，一方面开发商有压力，另一方面老百姓有这样的投资需求，所以它一定有社会的现实意义。但在现实中，由于缺乏足够有效的统一管理，失败的案例很多。而且从现行法律的有关规定来看，很难将小业主的经营权统一起来，除非有合约或契约。 “如果开发商想做这种物业，又一定要散售，那么就要从长计议，从负责任的角度来制定长久的计划，有可能从一开始就引入信托计划，当然这是针对新建的项目。而且，政府要积极发挥作用，毕竟大量闲置商业可能导致隐藏的社会问题，同时也是社会资源的浪费，需要政府通过积极立法等手段，让业主有形成统一的意志的机会和场所，当然在形成统一意志的前提下，也要保护投资者的利益，这一定是相辅相成的。” 刘欣说。
