商品房预售制的是与非

文交广企业管理咨询公司首席专家谭小芳

前言：

据国际金融报报道，昨日，网上一条关于“取消商品房预售制”的消息引起人们的关注，受此消息影响，昨日地产股集体暴跌。对此，住建部新闻处发声明称，“取消商品房预售制”是谣言。据知情人士透露，此番传出“取消期房预售”的说法也算“事出有因”。此前，中国社科院专家在有关报告中指出，在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售有利于控制开发商资金链，促使其快建快销。国务院督察组抵京调研后，此言论再度被炒作，进而演化成取消期房预售的传言。而事实上，本次国务院督察组的调研会议并未提及期房预售制度，核心讨论还是在市场层面。

8月2日，在严苛的调控环境下，早已风声鹤唳的中国房地产行业再次传出一则消息，称由于近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，为抑制房价反弹，中央拟取消地产项目预售权。就在一周之前，中国社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》中，就建议政府适时取消期房预售制度。昨天，住房和城乡建设部对此做出了澄清，称相关传言属谣言。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为，其实质是房屋期货买卖。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。这种制度是从香港引入的，1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。

据谭小芳 老师了解，目前在国内，商品房预售已经成为了新房成交的主要方式，也是房地产开发企业资金的主要来源之一。谭小芳老师说：“全国来看，期房在整个新房成交占比大概在7成左右，预售款和定金大概占到了全部房地产开发资金的30%左右。”

如果取消期房交易，将会对行业产生多大的影响，从股市的表现中可见一斑。取消预售制的消息一出，房地产股价应声而落，A股市场房地产板块当日大跌2.72%，位居跌幅榜首位，苏宁环球(6.32,-0.16,-2.47%)、首开股份(10.15,-0.03,-0.29%)、招商地产(20.88,-0.18,-0.85%)、保利地产(微博)(10.47,0.17,1.65%)等跌幅超过9%；当晚住建部辟谣之后，3日A股市场大盘小幅高开，地产股也迅速反弹，十点过后，地产股八成个股上涨，保利地产、万科均飘红。

其实，早在2009年，取消商品房预售制度的观点就已经被提出，但一直未被业界所认可。业内人士普遍认为，预售制对中国房地产市场起了非常重要的作用，对房企提供巨大的资金保障。一旦取消，将对整个行业产生巨大影响，不仅危及企业生存，还将进一步加深供需矛盾，进而影响行业发展及整体经济态势。常清说：“目前预售制度如果取消的话，可能会造成两方面的影响。一个是影响市场供应。预售房在新房成交占比比较大，而且中国房地产行业供需矛盾是主要矛盾，如果供应缺失的话，对房地产的波动会影响更大。还有一方面是对开发商，如果取消预售制度，对开发商资金周转、资金使用率、开工率造成一些影响，可能会迫使部分企业退出。”

谭小芳老师认为，虽然商品房预售制度不可能在短期内取消，但和一些实行预售制的西方发达国家相比，我国的相关规定确实存在着一定的缺陷，未来需要加以完善。他说：“西方发达国家基本上都有预售制度，像美国、日本、德国都有。随着我国预售制度的发展，基本上走的是西方国家这种道路，大部分都是吻合的，但是有一部分还是不太合理。比如说，在西方国家房款不是一次性付清的，根据建造程度可能完成建筑的30%付一部分款，完成50%再付另一部分，像我国这种一次性付清的方式可能存在着一定的风险。我觉得这方面是未来我国预售制度发展需要借鉴的部分。”

尽管“取消商品房预售制度”的谣言暂时被摁住了。但这一阵颇有冲击力的风波，不得不让人再次审视“商品房预售”这项制度有没有存在的必要，并且透过这个制度，看清房地产市场背后的利益博弈。

有人戏称昨天的地产股是“10米跳台夺冠”，领跌整个市场。原因就是，有传言说要取消商品房预售房制度。所谓的预售房，也就是“期房”，这项制度是在1994年推出的，在我国房地产市场发展初期建立这项制度的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低它们的资金壁垒。现在将近18年时间过去了，这项制度还有存在的必要吗？特别是在房地产调控进行到这个关键时刻。经济之声特约评论员、中国社科院经济学博士马光远表示，房屋预售已经没有存在的必要了，而且现在是取消的最好时机。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。

开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒。

谭小芳老师也认为，这一传言不靠谱，若真取消或刺激房价上涨，亦与稳增长相悖。任志强表示，并没有听到北京要取消制度的消息，而且取消这个制度也不可能。华业地产(600240)董秘赵双燕认为：“取消预售，房价会涨得更快。”

北京中原市场研究部总监张大伟也表示，短期内，商品房预售制度不可能取消。在国务院调查组的会议中，并未提及这一制度的有关内容。“以北京为例，在售的项目中有95%以上的项目都是期房，虽然期房相比现房，对购房者有很多弊端，但是在目前的整体市场资金情况下，取消预售证的可能性非常小，而且影响会非常大。”张大伟指出，如果禁止预售，开发商的资金压力将明显增加，除少数国企和大房企外，其他企业的资金成本将大幅上涨，有50%的房企可能面临被兼并或者倒闭的风险。