新华网上海１月２３日电（记者 魏宗凯）记者近日从上海多个售楼处和二手中介门店了解到，由于担心春节期间交易冷清，这些售楼门店大多放假至农历正月初七才恢复营业，而在往年正月初三便开门揖客了。业内人士称，一般春节前后楼市整体处于淡季，开发商销售热情不高，二手房市场也较为冷清，受调控政策影响，今年楼市“倒春寒”提前而至。楼市“黄金时代”结束 据机构预计，上海市２月打折优惠楼盘共计１９７个（含别墅），比１月的２０９个略有下降。预计２月上海将有２０个楼盘将会开盘或加推，虽然环比１月的８个楼盘大幅增长，但仍低于２０１１年全年月均３４个的开盘量。连续两个月的少量房源入市，反映出大多数开发商在此阶段的销售热情不高，并造成了促销活动的大幅缩水。 “去年春节长假期间，上海仅成交２３套新建商品住宅，估计今年春节成交量也不会很好。”位于松江的一家售楼处的工作人员称，公司只安排几个员工值班，其他均放假至正月初七。 与往年正月初三便开门营业不同的是，汉宇地产、中原地产、２１世纪不动产、德佑地产等知名二手中介门店也均放假３－７天，部分中小门店则明确表示１月２８日起正常营业。德佑地产一位分行经理称，由于上一年二手房成交情况不佳，造成收入缩水，春节后中介从业人员的流失程度可能有所加剧。“将从往年的１０％左右增加到超过２０％。” “楼市的黄金时代已经结束，开发商不会再有这十年来的好日子了。”一家房地产销售公司的营销总监刘春称。从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的２０１１年业绩报告来看，房企２０强中有１５家业绩同比增长，仅４家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有１０家房企没有完成销售目标，占比５０％。 在限购、限贷等严厉的调控政策影响下，２０１１年商品房销售价格涨幅持续收窄，平均销售价格为５３８１元／平方米，比２０１０年增长６．９％，增幅回落了０．６个百分点。在国家统计局监控的７０个大中城市中，２０１１年１２月有５２个城市新建商品住宅（不含保障性住房）房价下降，１６个城市持平，仅２个上涨。 瑞银房地产分析师李智颖称，全国范围内的房价收入比约为７．５倍，仍比较健康，整体来看中国房地产市场没有泡沫。但一线城市和部分二线城市的房价收入比风险依然较高，其中京、沪、穗、深四个一线城市样本的平均值为１４．１。 而开发商较为看重的销量并不乐观。２０１１年全国商品房销售面积为１０．９９亿平方米，比２０１０年增长４．９％，增速比上年回落５．２个百分点，商品房销售额５９１１９亿元，增长１２．１％，增速比上年回落６．８个百分点。从历史数据上看，２０１１年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑，远低于近十年的平均增幅。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，２０１２年三季度前后楼市有可能会探底，这轮下行周期，将显著超过上一轮。２０１２年国房景气指数将处于１００点以下，房地产行业难言全面复苏。供过于求 “去库存”成开发商当务之急 李智颖认为，未来６个月内，房地产政策仍将保持不变，２０１２年上半年市场将出现低点。如果建设不放缓，或将出现供应过剩。预计２０１１年商品住宅供应超出需求２０％左右，而２０１２年供应将超出需求４０％左右。根据瑞银测算，建设量必须降低２８％才能使市场供需重新平衡。“２０１２年，开发商的销售下滑幅度如果超过３０％，则大部分公司现金流将面临压力。”李智颖称，预计更多的中小开发商将退出市场，市场整合应该比预期的更快发生。 世联地产集团市场研究部总监吴志辉判断，２０１２年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转的压力下，如何快速消化库存应当会成为地产企业当下的要务。 在严厉的调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发的投资。２０１１年全国房地产开发企业投资完成额为６１７４０亿元，同比增长２７．９％，增幅比２０１０年回落了５．３个百分点，增幅持续下滑。 从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看，进入２０１１年以来，国内贷款比重持续下降，由１－２月份的２２．０％下降到１－１２月份的１５．０９％；企业自筹资金比重大幅上升，由１－２月份的３４．４％上升到１－１１月份的４０．９５％；另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。 事实上，在中央坚持房地产调控政策不放松的背景下，房地产开发企业融资环境去年就较为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业都加入了降价促销阵营，且促销范围和促销力度都明显大于以往，但仍难以改变整体局面。 根据世联地产的调查，购房者期望降价的幅度主要集中在３０％以上，而２０１１年各楼盘降价幅度与之相去甚远，从而导致购房者预期发生变化。调控政策或更加灵活 地方政府对楼市调控政策的效果也给予高度关注，一方面继续扩大限购城市范围抑制投资投机需求，一方面“松绑”普通商品住房，释放刚性需求。但专家认为，２０１２年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。 近期，北京、武汉、上海等多个城市均明确调整普通住房标准，将住房总价大幅提高。普通住房标准提高后，无疑将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，也将进一步刺激刚性需求，增加消费，减轻楼市下滑带来的地方财政收入下滑等诸多负面影响。 一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为政府的“救市”措施，也不必过分担心会助推房价上涨。杨红旭认为，造成房价反弹的因素很多，光靠提高普通住房标准所释放的这点需求，不可能构成显著反弹，“至少在２０１２年，还不需要为房价反弹而担心”。 杨红旭告诉记者，房地产企业的“冬天”已经到来，短期来看，房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”：即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。“若看年度数据，预计２０１２年多数指标都将差于２０１１年，但低迷中隐藏转机，下半年市况将好于上半年。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，大型房地产开发商能够度过市场低迷，而小型开发商可能会遭受巨大的财务压力。但这并不会引起房地产市场系统性危机。在楼市调控政策未放松的前提下，未来房企面临的降价压力将更大，将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。
