房产“居住+投资”的属性决定了二手房在房地产市场中的重要作用。今年可以说是房地产市场的“调控年”，国家出台的一系列“限购”“限贷”“限价”等政策对房地产市场及关联行业都有了不同程度的影响，但相对一线城市及一手房市场影响而言，宏观调控政策对二线城市及二手房市场的影响要小很多。但是二手房市场在宏观调控下受到的冲击却逐步显现出来。随着西安房地产市场的降温，西安二手房市场也逐渐进入“寒冬”。
总体态势：量跌价稳趋于规范在国家出台宏观调控政策前，西安二手房市场“量价齐涨”，二手房中介犹如“雨后春笋”般崛起。但中介乱收费，多收费成为普遍现象。
在国家宏观调控政策影响下，西安二手房市场逐渐出现“量跌价稳”态势。21世纪不动产西安区运营总监王宏选谈到，房地产行业是一个受政策影响比较大的一个行业，今年的二手房成交也由于国家宏观调控政策打破了传统的成交淡旺季周期，“金九银十”亦不像往年那么明显。市场的调控在短期对于行业和市场或多或少有一些不利影响，但是从长远角度来看，市场会随着政策的调控逐渐趋于健康、理性、规范方向发展，其实这也是“行业洗牌”的过程。
今年西安的二手房市场成交量较去年略有下滑但整体变化不明显，政策的调控引导让市场呈现出了成交不均衡态势，一个是成交的时间分布不均衡，另一个是成交的区域分布不均衡，这种市场成交的不均衡是缘于客户群体逐渐明显转化为以刚需按揭买房为主的需求。
今年一、二季度二手房市场整体的成交量和价格比较乐观，政策调控效果主要是从三季度末开始逐渐明显显现，出现了银行紧缩、审批严格、首付提高、利率上浮，税费增加等市场连锁反应，客户购买二手房成本不断增加，二手房市场成交呈现出了“量跌价稳”的情况，但是基于二手房的现房居住、配套完善、性价比高等特性，客户整体成交量下滑并不大，变化的是客户类型从之前的投资型、改善型、刚需型等逐渐转化为以“刚需型”为主、“改善型”为辅的状态。
一季度：政策效应显现投资炒房受到限制2010年出台一系列政策后，2011年初政策更是有增无减。在调控愈加浓重的形势下，西安市商品房市场成交量出现下滑，二手房市场一季度的销售表现也不如往日，出现降温迹象。2011年一季度，西安二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%。究其原因，由于二套首付升至60%，迫于资金和政策的压力减少了投资炒房的行为，因此市场得到了一定的调整。随着人们的购房行为更加理性，以及一些投资炒房客在短时间内被阻挡在二手房市场的门外，二手房市场也呈现平稳运行的态势。
二季度：成交量有所减少总体平稳在楼市政策调控效应的持续作用下，二季度西安住宅市场销量呈现出下滑的态势，环比、同比都表现为下跌的趋势。同样，二季度二手房市场的成交量也出现小幅下滑，但总体来讲，二手房市场仍然相对稳定。二季度二手房市场在强有力的调控下，出现降温却保持相对不错的成交量，房源供应量增长放缓，但是挂牌均价出现了“不该有”的上升。究其原因，主要是部分资金匮乏的刚性需求置业者将目光转向了二手房市场，成为二季度成交的主体。
三季度：市场冷清量跌价涨2011年上半年，西安二手房市场销量整体攀升明显，而步入三季度之后，二手房销量呈下滑走势。虽然三季度也迎来了“金九”，但是今年“金九”行情失色，全国楼市整体呈现低迷态势，西安二手房市场也跟随大潮销量缩水。三季度，二手房住宅成交29.63万平方米，环比下滑15.37%；成交套数为3340套，较上季度减少534套。成交均价为3897元/平方米，环比上涨了26.73%。与2011年二季度相比，三季度西安二手房市场整体呈现了量跌价涨的态势。价涨原因，有分析认为，在调控政策下，老百姓看跌心态以及“买涨不买跌”的惯性心理，决定着二手房成交量的下滑。不少卖家往往是个体交易者，即使售转租也不愿降低价格以价换量，使得二手房价格难降。量跌，众所期盼的“金九银十”没有跟上，使得二手房市场持续低迷。究其原因，在限购、限贷影响下，纯投资性需求基本被遏制，而随着政策的持续严控，不少刚性需求置业群陷入深度观望之中。
四季度：观望情绪浓持续下滑进入四季度，西安市二手房租售房源都出现不同程度的下滑，二手房挂牌均价也随之松动。记者采访了解到，西安楼市进入四季度，全市二手房租售房源都出现不同程度的下滑。其中，12月开始小幅下跌，其挂牌均价也降至7403元/平米，环比下降1.45%。二手房总可售套数较11月底下降59套，总可租套数较11月底下降95套。交易量缩减，置业者观望情绪浓，二手房市场随着天气进入“寒冬”。无独有偶，卖家转卖为租，买家转买为租的现象使得四季度出现越来越浓的“冷销售”，在很大程度上逼涨西安二手房租赁价格，二手房租赁量也随之上升。
西安二手房租赁市场量价齐升西安二手房的供应量开始下跌，但是二手房租赁市场的房源量则上涨明显。受市场调控政策对楼市的深度影响，市场观望情绪依旧浓厚，一度导致二手房价格倒挂，很多卖家瞄准时机，与中介开始转售为租。买方转买为租，加之2011年西安城改步伐的加快，拆迁人群有着庞大的需求量，带动了二手房租赁市场的火热，特别是三季度学生毕业潮的来袭，使得二手房租金也持续上涨。针对目前出现的二手房租赁火爆现象，专家建议业主可适当调整投资策略，相应降低租金，缩短交易周期，将房子短时间内出租，享受租金回报、减少空闲损失。
