简介：山东淄博“奥都庄园”别墅项目涉嫌在规划、用地、建设、销售等多个环节违规，但“五证”齐全的事实，把当地政府的审批监管推向风口浪尖。经记者再度追踪，围绕“奥都庄园”种种行为的回应也再起疑云。
山东淄博方面极力否认的别墅项目，却出现在多个房产网站中。
山东淄博“奥都庄园”别墅项目涉嫌在规划、用地、建设、销售等多个环节违规，但“五证”齐全的事实，把当地政府的审批监管推向风口浪尖。
经记者再度追踪，围绕“奥都庄园”种种行为的回应也再起疑云。
对方虽然承认该宗土地出让年限确为50年，但否认了“产权缩水”一说。
同时，淄博方面回应土地手续早于规划审批两年时间，也系合法。
在房地产用地日益严峻的当下，国家层面从2003年起就开始叫停别墅供地，优化配置土地资源，并保证保障性安居工程建设。
今年5月13日，国土资源部网站发布的《2011年全国住房用地供应计划公告》再次提及“严格控制大户高档商品住房供地，禁止向别墅供地。”
但淄博能让该类项目“野蛮生长”。
“奥都庄园”别墅2010年将售楼中心设在淄博市国土资源局淄川分局楼下。
土地出让年限确系50年“要不要退房？该不该维权？用不用赔偿？”多名“奥都庄园”业主顿时陷入恐慌。
媒体于2011年11月28日以《山东淄博“奥都庄园”别墅违规 产权“被缩水”》一文披露了该房产项目存在违规开发。
随后，相关内容被人民网、中国网、腾讯网、千龙网、搜房网、MSN中国、中国质量新闻网、中国山东网、齐鲁法制网、济南信息网、东南网、天津在线、西安热线、台湾今日网等多家权威网站纷纷转载，广大网友也发表留言“力挺关注到底”。
11月30日上午，淄博方面通过E-MAIL BOX向记者发来一份无加盖任何公章的《关于奥都庄园项目有关情况的说明》（以下简称《说明》）。
记者援引部分《说明》信息“奥都庄园项目位于淄川城区以西、钟楼街道办事处，地形为丘陵山地，项目所用土地是淄博康润投资发展有限公司于2005年3月31日在淄博市土地交易中心通过挂牌出让方式取得的国有土地使用权，土地总面积568.65亩。”
“按照市政府确定的该宗土地出让条件，土地用途为住宅用地，土地使用年期为50年。”《说明》在此并强调“不存在所称‘产权被缩水’‘涉嫌占用工业用地’等问题。”
“按照批准的规划，奥都庄园项目分为A、B、C三个组团，A、B组团为低层联排、双拼住宅和多层住宅，C组团为多层和小高层住宅，没有独栋别墅，用地范围内的容积率为0.9，建筑密度26%，A、B组团容积率0.8，建筑密度28%，C组团容积率1.2，建筑密度23%。根据以上指标，奥都庄园项目不能算做别墅区。”
但记者在多份其对外发布的宣传材料中均看到“别墅”字样，当地某媒体于去年项目开盘时还发文“此次上海建桥和山东润泰的强强联合，为的是给淄博消费者提供高档别墅居住享受，推进淄博城市化进程。”
另外，对于最具争议的审批手续质疑《说明》称“因项目用地是招拍挂方式出让，首先可取得土地使用权证（2006年），取得土地后编制并审批规划（2008年）、办理规划两证（2009年），再办理项目报建和开工手续（2009年），程序没有问题。”
《情况说明》说不明而面对前述《说明》，中部某省政府发展研究中心副主任接受记者采访时坦言“淄博方面就此事的确存在违规、甚至违法。”
1990年5月19日开始实施的 《中华人民共和国城镇国有土地使用出让权和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途规定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐40年；⑤综合或其他用地50年。
但淄博针对“奥都庄园”用地悬疑却宣称“土地用途为住宅用地，土地使用年期为50年”。
记者于项目现场未见到有任何“工业”或“综合类”元素存在。
一专注地产案件研究的律师对该类现象指出，“业主购买的商品房土地使用年限为50年，不排除有以下原因。”
“（1）政府出让居住用地时使用年限仅为50年。”
“（2）政府出让地的用地性质为综合用地（如商住楼所占土地）。”
“（3）政府出让地的用地性质不是居住用地而是工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地或其他用地50年，而开发商却用来建住宅。”
此位律师并提醒“如果是前两种情况，购房者可以与开发商协商确定房价，由于比通常的70年期限少了20年，购房者可以主张房价应低于同地段70年期土地使用权房屋市场价格的20％以上。”
“如是第三种情况，开发商的这一行为涉嫌欺诈。根据《合同法》规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
另外，淄博方面关于“因项目用地是招拍挂方式出让，首先可取得土地使用权证（2006年），取得土地后编制并审批规划（2008年）、办理规划两证（2009年），再办理项目报建和开工手续（2009年），程序没有问题”之称，记者通过查阅大量政策、法律依据，仍未发现此类规定。
因为《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条也规定“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”
“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”
另一名律师对此也表明“发放的顺序是凭土地出让合同先发建设用地规划许可证，然后办理建设用地批准证书和用地批文然后通过现场交地后最终领取国有土地使用权证。”
“土地出让合同并非国有土地使用证，不能混淆！”该律师强调“按照淄博说法，整个项目还没纳入规划就已经确定用途了！”
针对“奥都庄园”项目立项的时间疑问，有业内专家说“立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是一种程序。开发项目立项是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门对项目的批准文件，而事件中的项目在还没确定前就拿到土地证了，无论何原因，不符合程序。”
但种种诡异情境，并未阻止淄博康润投资发展有限公司的开发脚步。“究其原因无外乎某些人员的利益最大化！”一不愿具名的社会学者透露，“这几年于工程建设间的腐败问题越来越严重。”
吉林省社会科学院法学所所长于晓光曾公开表示，房地产领域的腐败在一些地方比人们所掌握、所预想的情况更为严重，已经由幕后走向前台“潜规则”变成“明规则”，而腐败官员敢于从建筑商手中“分红”的唯一筹码，正是屡试不爽的权力“干股”。
