新浪财经讯 近日鹏华基金国际业务部、QDII的基金经理裘韬及鹏华基金国际业务部基金经理助理、高级研究员张钶做客新浪嘉宾聊天室聊REITs的投资机会。以下为聊天实录。
主持人乔旎：各位新浪网友大家好，欢迎做客今天的新浪嘉宾访谈，我是新浪财经的主持人乔旎。今天请到的两位嘉宾分别是鹏华基金管理有限公司国际业务部、QDII的基金经理裘韬先生。
裘韬：各位新浪网友大家好！
主持人乔旎：还有一位是鹏华基金管理有限公司国际业务部基金经理助理、高级研究员张钶先生。
张钶：各位新浪网友大家好！
主持人乔旎：感谢两位嘉宾做客我们演播室，其实我们今天是给大家介绍一种新的投资模式，房地产信托凭证。可能很多网友听过这个名字，可是很多人其是不太了解，裘先生给我们简单介绍一下？
裘韬：房地产信托凭证是通过发布凭证的方式汇集资金到房地产市场，把房地产这样一种流动性比较差，交易成本比较高的交易资产，成为在二级市场上跟股票一样便捷交易的资产，方便普通投资者投资房地产。
主持人乔旎：很多投资者想参与房地产的投资当中去，但是没有那么多资金买房炒房，这样的操作跟平时买房相比最大的好处是什么？
裘韬：投资房地产信托凭证跟直接投资房地产有很大的差别，我们这支基金就是投入海外市场的，要到海外市场有很多繁杂的手续，比如说外汇怎么处理、法律税收制度跟我们不一样，这方面手续非常复杂，一般需要专家指导。第二点是成本比较高，美国一个普通的但家庭住宅成本可能在20万以上，单笔投入比较大。第三个是风险比较集中，你买某一个地区的物业，资产都集中在那个物业上面，投资者的风险难以分散。而投资房地产信托凭证有以下几点好处，第一点是交易非常便捷，主要的房地产信托凭证都在主要的股票交易所上市交易。
主持人乔旎：我们可以一目了然的看到。
裘韬：对，它的信息非常透明，跟股票一样。它的交易成本非常低，想卖的时候非常容易，跟卖股票一样，因为买房子卖房子的周期比较长，而且在市场不好的情况下想变现是非常困难的，通过二级市场的投资工具投资房地产是很便捷的。另外我想说房地产信托凭证这一类资产有以下几点好处。第一点是资产质量非常高，和普通人买一个住宅地产不一样，它投资的很多是商业地产，是以租金收入为主要的收益来源。
主持人乔旎：和单纯靠房价涨跌不太一样。
裘韬：对。从发达国家的经验来看，中国这两年的房价增长比较快，所以大家预期每年房价可能会有20%以上的增长。但是从成熟市场来看，这个增长还是比较有限的，就是4%-5%。但是如果算租金收益的话，这个还是比较可观的，美国的租金收益可以达到6%-10%之间，这样总体收益就会比较好。由房地产信托凭证投资的商业地产来看，一般都是集中在优质的城市一些非常好的地段，写字楼往往集中在一线城市一线地段，或者是二线城市一线地段，资产质量非常高，长期收益率非常高，长期资产状况良好。第二点是长期收益性非常好，历史上来看房地产信托凭证这一类资产应该说会有10%-20%之间的收益，以美国市场来看这一类资产在过去35年达到了年化13.98%的收益率，好于其他的投资产品。第三点是风险分散角度，房地产信托凭证底下各种各样的物业种类非常多，物业种类的分散、区域的分散，也造成投资风险比较好的分散。第四点因为它也是上市的股票，它受到美国证交会的监管，另外有很好的信息披露制度。另外因为税收法规对它有所要求，必须90%以上的租金收入进行股息的分配，所以从这个角度来讲管理层这边自有资金的使用受到了限制，公司治理也是好于一般的上市公司。最重要的一点，我觉得它作为一个新的资产类别，放到你的组合里面对于组合收益率有很好的贡献，而且可以降低风险。长期来看它跟中国的A股关联性是非常低，只有0.2%左右。这是房地产信托凭证的几种优点。
主持人乔旎：刚才裘先生说了很多，明确的告诉我们投资的好处，一个是风险比较低，不是把鸡蛋放在一个篮子里，配置不同的资产。您刚才也谈到，是不是我们聚集一笔钱买一个这样的信托凭证，意味着我们投资的国外的房地产，而且省了很多环节、手续，而且比较公正、透明？
裘韬：是的，你购买一个房地产信托凭证就是获得了房地产信托凭证获得物业的百分比，简而言之你已经成为的房子的房东，它的租金收益你有权力分配的，这个跟您个人投资商业地产来讲的话便捷很多，因为商业地产比住宅地产投入更高。从这一块来讲，以往房地产信托凭证没有出现之前是没有办法投资的，可能未来几年中国也会有这样的资产，到时候投资者也可以参与国内的房地产资产投资。但是目前来说国外这种方式比较成熟，投资者可以以这种方式来参与投资。
主持人乔旎：这个品种还是国内很少见的，国内投资者可能还不太清楚，经过您的介绍有了一定的了解。我觉得这个好处是不同人的眼光不一样，选择地产投资的话如果选择好的地段可能会收益率比较高，如果没有选择好的地段可能收益率会比较低，你们是不是有固定的比例选择资产？
裘韬：是的。美国这个行业已经有50年历史了，一些企业的管理层都有三四十年的经验，所以是有非常深的经验的。一个房地产信托凭证底下有几十个甚至几百个这样的资产，他也要进行运作，当经济比较好的时候他会把收益率比较低、风险比较低的资产卖掉，买一些收益率比较高的资产。但是经济不太好的时候，他可能会做一些地段比较高、收益率比较稳定的、空置率比较低的房子来进行操作。美国市场现在有150多家房地产信托凭证，这个市场还是在扩大当中，还是很成熟的一个市场。我们选择房地产信托凭证要关注几个方面，一个是它底下资产的状况，每个房地产信托凭证都会披露它持有什么样的资产，在什么样的地段地物业出租率怎样、租金怎样，过去几年的情况怎样，未来得预期怎样，通过整个资产的估计会得出一个组合的价值。
主持人乔旎：你们会进行实地考察吗？
裘韬：我们已经进行了几次实地考察。因为美国优质商业地产是集中在两个海岸的优质一线城市，所以分布还是相对比较冀中的，可能像在纽约、波士顿、华盛顿，西海岸的旧金山、洛杉矶是比较集中的。尤其你到纽约曼哈顿去看，好一些的商业地产都被好的房地产信托凭证所拥有。
主持人乔旎：您刚才一直在提到美国，我们知道美国经济现在到了偏低谷的位置，整个房地产从08年之后一路向下，为什么会选择美国进行投资呢？
裘韬：第一点美国市场是整个房地产信托凭证发展最完善、历史最悠久的，1960年就有了房地产信托凭证，是在美国创造的。后续很多市场引进了房地产信托凭证的制度，在监管制度、会计准则方面都参照了美国的标准，所以从发展历史上来讲美国的发展历史最久、公司治理最好，从资产质量上来讲它所拥有的物业我们也做了一个比较，所拥有物业的质量也是全球范围内最好的。另外本身美国的房地产企业也开始走出国门，一些零售的房地产信托凭证已经在海外进行扩张，在中国也有一些房地产信托凭证进行了一些房地产的运作。另外很重要的一点因为我们是做投资的，所以在什么时间进行投资是很重要的。大家知道美国市场已经经历过了一次比较大的调整，从商业地产角度来看从谷顶到谷底的跌幅平均达到了40%，是完整的调整。09年是市场的低点，今年是2011年6月，从全国角度来讲房地产平均水平是有所复苏的，一些优质地产的价格反弹更为明显，现在主要优质地段地产的价格反弹达到了40%，所以说商业地产已经出现了复苏。从历史来看美国房地产市场复苏会经历一个比较长的周期，因为房地产是一个长周期的资产，我们估算了一下过去历史上四次大的房地产周期，复苏时间大概是7年左右，目前我们经历了两年半的复苏，未来3-5年之内这个市场还会继续的健康往上走。从目前的时间、价位来讲，我觉得投资美国房地产对于投资者有比较好的收益是比较有帮助的。全球其他的市场周期可能不太一样，澳大利亚的市场最近这两年比较火，包括商业地产这一块，它的估值水平所处的周期时间段，应该说是不如美国的。
主持人乔旎：所以您选择美国。谈到美国的问题我想问一下张先生，我们知道刚才裘先生设定了一个前提，就是美国是在历年的环境中7年进行一个复苏，现在进行到两年半，这个前提是美国经济肯定会复苏，房地产会上升。您能不能给我们详细谈一下有没有佐证美国经济一定会复苏？因为08年经济危机之后大家对美国已经丧失了很大的信心。
张钶：最近大家都在讨论欧美债务危机，我觉得欧洲和美国应该分开看的。首先整个债务危机是有关欧洲一些国家引起的，由于这些国家的高债务，特别是希腊、意大利，导致欧元区的信心丧失，导致政府没有办法采取措施帮助各国的经济，欧洲经济可以说慢慢进入衰退。而美国从第二个季度由于很多事情，第一个是欧洲的事情，第二个是日本地震，第二季度的经济数据看起来不是很好。而第三季度的经济数据比较好，可以说美国经济增长没有年初大家预期的那么好，但是如果说美国进入衰退还为时尚早。我们基本假设是美国还处于缓慢复苏的阶段，而且美国企业负债率现在是近20年来最好的，商业房地产市场在逐渐复苏。大家都在谈美国的就业，但是和07年不一样，07年是各个企业都在裁员，但是现在美国还在创造就业，只是复苏非常缓慢。我们说复苏非常缓慢，并不表示进入衰退。另外一个是美国的人口结构在发达国家中是相当好的，现在美国每年有1%的增长率，在发达国家中属于相当好的，而且它每年有将近100万的移民，这些都能给美国增加新的劳动力。现在发达国家为什么欧洲也好、日本也好大家的经济不看好的一个很大原因是人口老龄化和高福利，美国的福利相对较低，而且美国年轻人口比较多，老龄化并不是很多，现在65岁以上的只有12%。虽然这个数字以后会逐渐增加，但是并不影响美国整个劳动力市场。
我们基本假设美国是缓慢复苏，可能很难看到一个强劲复苏的势头。因为中国政府手上有很多的财务政策、货币政策，而中央政府负债率非常低，所以能做很多事情。
主持人乔旎：您刚才对比了美国和欧洲，欧洲现在的问题更加严重一些，毕竟您谈到了欧洲的老龄化和高福利，所以欧债危机爆发以后大家对于欧洲的问题比较担心。但是也有很多的疑问，以前大家都选择移民美国，但是现在大家对移民美国越来越谨慎，而是考虑移民加拿大或者是在中国待着，大家对于美国信心不再是满满，也是因为08年金融危机。您有什么佐证能够明确的表明它一定会复苏，除了年龄化的问题，除了每年会有新的移民，还有刚才谈到的就业。
张钶：首先是华尔街游行的事情，在中国炒的非常热，美国媒体有一部分淡化这个事情。但是我问了在华尔街的朋友，甚至很多人在一周前都不清楚这个事情，而且在美国游行可以说还是一个比较普遍的事情。大家确实很不满，特别是年轻人，他们贷了很多款上大学，然后现在找不到工作，他们不满就到街头视众。机构投资者是这么评价的，只有没有事做的人才会去游行，这个是表明的很大的不满，但是政府也给了他们很大空间表明他们的态度，这是美国很好的一种调节方式，美国民众有不满就会表达。如果你看一下他们的很多视频，很多人在那里跳舞、画画，这些事情都可以说明，只要他们不妨碍公共危害，美国政府并没有作出太多危害他们的事情。
主持人乔旎：很多美国中产阶级对这种游行已经是漠不关心的态度，觉得并没有影响到他们的实际生活。刚才您还谈到这样一点，因为房地产现在市场上有两种说法，一种认为房地产已经见底了，明确可以买入了。还有一种说法现在还处于找底的阶段，底部还是不太明朗，整个前景还是比较复杂的，您更倾向于哪一种观点？
张钶：我更倾向于两种观点之间，但是我想把房地产分开一下。美国06-07年的次贷危机是由住宅房地产引起的，商业房地产虽然也有40%的跌幅，但是商业房地产的客户主要是美国企业，他们的杠杆化比较低，相对比较良好。商业房地产从09年初的最低点到现在有12%的增长率，所以商业房地产我觉得已经见底缓慢回升。住宅地产的话，可以说在过去的一年里两年中房价一直是比较持平的，我觉得它已经在底部徘徊，可能还有1-2年左右继续徘徊的过程。之后随着坏帐的清楚和银行重新发债以及就业逐渐恢复，会逐渐回升。
裘韬：前面也说了从全国水平来讲商业地产这一块复苏相对比较缓慢，有10%的增幅，但是在两个海岸CBD区的写字楼价有明显的反弹。曼哈顿中城写字楼租金在市场高点达到了95块钱每平方英尺，在市场底部达到了65块钱每平方英尺，今天已经回到了90美元每平方英尺，复苏是非常明显的。这跟住宅房地产需求是完全不一样的，美国宏观面经济跟企业面经济是完全不同的两种状况。美国现在的情况是政府非常穷负债很高，个人也比较穷，但是企业的情况非常好，企业目前从资产负债表来看是处于历史最好的阶段。另外一旦经济出现复苏的话，终端的需求增长会比较快。另外很重要一点商业地产和住宅地产的区别在于哪里呢？因为它的供应非常有限，比如说造一个写字楼，比如说在人口比较集中的中心城市，地段要求非常高，供应量非常少，加上这两年新开工率非常少。从这两年看新增供应不会增加多少，而且市场一旦反弹的话，需求量会非常大，现在在曼哈顿个别地区已经找不到空的写字楼空间。所以说商业地产已经复苏，而且某些区域复苏还是非常明显的。
主持人乔旎：现在包括曼哈顿的中城区已经起到标兵的作用，标志着美国房地产在复苏。反过来再谈一下，刚才两位都谈到写字楼租给企业，企业状况非常好，企业是需要员工支持的。如果说美国现在失业率比较高、员工流失率比较高，可能会对房地产有一定的警示信号，这个是不是可以作为一个指标？
裘韬：是可以作为一个指标，但是特定区域、特定房地产类别的终端需求是在不断变化的，可能美国企业是在裁员，但是其他的企业都在往美国扩张，一些亚洲的投资者都在到美国设办公室。虽然美国企业有裁员的需求，会把办公室租赁的面积减少，但是其他一些市场来的客户会把这一段提起来，所以要综合的考虑。
主持人乔旎：我们知道现在人民币在不断的升值，现在大家都担心汇率的问题，因为如果人民币不断的升值美元就在贬值，您怎么看待投资房地产信托凭证汇率的风险？
张钶：第一个我们要认识到这种风险，宏观上看来我们认为人民币的汇率政策仍然是有管理的自由浮动政策，所以人民币可能会有一定的上涨。
主持人乔旎：短时间的上涨还是中长期的？
张钶：就是两三年内有一定的上涨，但是这个幅度是可控的，不会是一个月涨10%左右，因为现在还是受管理的自由浮动政策。管理方面让裘韬来讲。
主持人乔旎：您来帮我们规避一下这样的风险。
裘韬：如果我们研判后期市场人民币还会有增值的幅度，我们也会采取措施规避汇率风险，包括外汇远期来部分规避汇率的风险。另外有一点我们这个虽然是叫美国房地产投资基金，但是我们还有一部分投资加拿大的市场，投入部分加拿大市场也可以规避部分的汇率风险。另外人民币汇率从长期支持它上涨的因素就是中国进出口的数据，这两周数据的出来同比增长率比之前是要低的，也就是说增速是在不断的下降。从GDP构成来讲，进出口占比未来也会不断下降，人民银行也说了现在汇率是一个比较平衡、稳健的水平。所以我同意未来比较大幅度升值的可能性不是特别好，尤其在全球经济不明朗的情况下，中国出口企业压力是比较大的，政府应该有动力维持现在这样一个比较平衡的状况。
主持人乔旎：政府也在作出一些努力，降低升值的预期，因为毕竟对中国中小企业的冲击还是偏大。我们再回到今天主要谈到的鹏华美国房地产证券投资基金，刚才我们也聊到了这样的房地产信托凭证，也聊到美国市场，为什么会选择在这样的时间推出这样一支基金？这支基金的主要收益在哪？
裘韬：我们这支产品应该说是一支创新产品，首先我们把房地产信托凭证概念引进到中国来，让中国投资者亲身体验这是非常重要的。中国房地产行业的一些龙头企业也在寻求这种方法，但是我觉得从基本面来讲的话，美国房地产跟中国房地产有比较大的区别。美国房地产尤其是房地产信托凭证的房地产是以租金收入为主的。大家有的时候觉得房地产信托凭证很难理解，可以把它理解为任何房地产公司可以选择以房地产信托凭证这种结构去进行公司的创建。但是它也有一定的优点，最大的优点是可以免征收企业所得税，作为投资者而言买上市公司股票的话面临两重税率，一个是企业收入要被纳税，第二你个人获得股票收益的时候也要纳税，而房地产信托凭证的结构，就避免了企业所得税。但是取得这样的地位必须要满足一定的条件，首先75%的资产必须来自于房地产资产，75%的收入必须来自于租金收入或者是房地产抵押利息的收入，很重要的一点它必须把90%的应纳税收入派回给投资者，这是保护投资者的一个方面，也是为什么避免双重征税的原因。从历史上来看美国标普500指数的长期收益是10%-11%左右，这里面1/3是来自于股息红利派发累计的收入，2/3是资产增值，而在房地产信托凭证2/3是来自于租金收益，1/3来自于资产增值，所以它更倾向于具有收益性质的股票资产。所以它的风险特性我个人认为是介于股票和债券之间的，一方面它有平均的收益率，35年平均收益率达到8%，这跟美国国债利率相比或者跟我们国家一些理财产品相比也有一定的优势。另一方面它的资产增值是打败长期以来的通胀，美国长期以来的通胀率达到3%，它的资产增值长期以来达到了6%。所以我觉得第一个它有比较好的历史收益，第二个它的特性解决了会有稳定的分红，就是投资者会定期受到红利，这对于降低波动率是有很大的好处，第三点我觉得这一类的资产填补了中国的空白，中国是两极化的市场，要么是高风险的产品非常多，波动非常大，要么是低风险产品，中间的非常有限，我觉得房地产信托凭证弥补了中间的这一块空白。这是我们推出这样一个基金的原因。
主持人乔旎：这样的基金改变了我们对房地产投资的看法，它的风险是在哪？
裘韬：它有以下几点风险。第一是宏观面的风险，毕竟它的终端需求是企业，企业的最终盈利跟经济基本面是有关系的，当GDP出现大幅下滑的时候，企业盈利情况肯定有弱化的趋势。
主持人乔旎：整体前景是美国经济的前景。
裘韬：对。但是作为房地产资产而言，我们研判未来美国经济可能会维持一个低增长，相对通胀率比较高的情况，这种情况下对于房地产信托凭证是非常有帮助的。从租金角度来讲很多租约有一些内在条款会定期调整，调整的幅度跟CPI是挂钩的，所以租约的增长跟通货膨胀是挂钩的。然后因为租约是比较长期的，一般写字楼会签5年、10年可见度非常高，即便短期经济出现上下波动，企业也不会因为短期波动调整租约。另外房地产是实物资产是看得见摸得着的，所有的房地产信托凭证的资产都放在哪里，你明白的知道，所以从安全性上是有保障的。综合以上几点房地产信托凭证，虽然经济宏观面是一个比较大的因素，但是我们目前研判市场走势的话它还是比较好的。第二点因为它有固定收益的特性，很多收益来自于股息分红，它跟债券一样会受到市场利率的影响。一旦市场利率出现大幅度的波动上行的话，肯定会对资产价格有所影响。但是我们也注意到8月份美联储主席也说了，将会把目前的低利率维持到2013年的中期，应该说未来一两年之内的这种不确定性已经被移除了，而且美国现在利率水平是非常低的，美国国债30年已经达到了3.5%，这对于房地产企业有很大的帮助，在他们再融资到市场上寻求借债的时候成本是较低的。从这个角度来说利率是比较大的风险，但是未来一两年这个风险是比较小的。第三点毕竟是房地产资产，它跟所处的区域、地段、资产类似有关系，不同的房地产资产有不同的收益特性，不同经济周期中间表现也不一样。比如说养老院是长期需求，租金周期比较长，比较稳定，另外一个是酒店，波动非常大，而且租约非常大，可能短时间内空置率会比较大。所以根据不同的经济周期，相对不同类型的物业，根据它的地点也会有不同的表现，所以投资上面单个证券风险还是有的。
主持人乔旎：最后还得问张先生一个问题，您觉得这一类品种更适合哪一类投资者？刚才裘先生也说到了适合又想要有风险，但是风险没那么大又有稳定收益的，还有大家想要投资海外房地产觉得过程太复杂的，您觉得适合哪一类朋友？
张钶：我觉得比较适合中长期投资的朋友，喜欢有固定汇报和红利产品的投资者。刚才裘韬也说了这个产品风险基于股票和债券之间，所以如果您不是很积极的配置您自己资产的时候，您的预期不是特别高，我觉得房地产信托凭证是一个很好的产品。因为它的分红占它主要汇报60%以上，它的资产增值从房地产本身角度来说5%左右的历史平均回报，这些都给了你一个非常混合型的产品，你可以放心放在那儿，而且知道你的东西在哪。
主持人乔旎：就是已经配置了国内很多产品，想寻求一种不把鸡蛋放在一个篮子里的投资。最后请裘先生给出一些投资建议。
裘韬：我补充一下适合的投资者。我们做过一个测算，刚才也说的美国房地产是比较长周期的资产，很多人都问我这个投资安全收益有没有保证。我想说它作为二级市场的产品价格肯定有波动，但是一旦您持有超过7年都是正收益的。
主持人乔旎：正收益大概是多少？
裘韬：区间可能是在6%-25%之间，这是75%的概率，这是从过去的经验来看，从这个角度来说它是一个长期的资产。另外一个它会进行季度、月度的分红，所以长期操作才能得到这个分红，短线是不会得到这个分会的。所以这个不适合短期炒作房地产的人群，而且房地产价格也不会在短期出现大幅度的波动，尤其是欧美成熟的市场。另外从投资场所而言，它投资美国和加拿大市场，确实是区域相对集中的行业基金，所以投资者要考虑要不要配置欧美的房地产资产。如果看好美国经济长期走势，并且有美国投资需求的人群。
主持人乔旎：您之前也说到这样一个7年的周期，现在已经过了两年半了，还有四年半的时间，再保险一些我们是不是可以踏踏实实的投资4年？
裘韬：这要看经济的情况，我们从历史经验考虑是7年。
主持人乔旎：目前看我们可以踏踏实实4年，但是随时大环境有变动大家也要敏感的感觉到，及时的抽身出来。
裘韬：我前面也说了，必须要在里面才能得到收益，即便是经济出现下滑，但是资产增值部分可能不会有波动。
主持人乔旎：关键是要在乎那部分分红。
裘韬：这个分红是很重要的，它稳定了你长期的回报率，所以在投资者不确定的情况下，我建议大家谨慎操作，因为毕竟这类资产具有这样的特性，而且房地产资产周期比较长，所以大家不要带着短线投资的眼光投资这一类资产。
主持人乔旎：希望稳定，并且跑赢通胀的这一类朋友，还想投资海外市场的可以投资这个品种。再次感谢两位嘉宾做客我们的新浪直播间，也感谢各位网友的参与，感谢两位的分享！
