从10月1日起，重庆对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市，并且此措施也可能推广到全国，届时高价别墅的持有成本将大大增加，别墅市场将面临产品市场分化。
刚刚过去的“金九银十”呈现前冷后暖态势。根据亚豪机构数据统计，北京别墅市场9月累计成交别墅146套，10月则暴涨成交334套，环比翻番，重现火热的成交旺市，达到2011年1月以来最高点。分析发现，中高端别墅占据成交主力。
值得注意的是，在“金九银十”的逆市回暖中，全程领跑的奥北别墅区新老项目表现突出，新项目中最吸引人的莫过于“海鶄落湿地”的京基鹭府，而远洋·傲北、万通天竺新新家园等项目一直保持旺盛的销售势头。
奥北别墅区发力
中高端联排唱主角
据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2011年1-10月北京别墅市场的成交主力集中在了亚奥京北别墅区，其总成交面积为126492平方米，占北京别墅市场总体成交量的近1/4，远远领先于其他别墅区，成为1-10月别墅市场的领头羊。
相关专家分析认为，奥北别墅区作为传统别墅区位置上风上水，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地不断减少，在售项目的绝对数量也不断减少。如新开盘的京基鹭府只供应194席，其英式都铎建筑风格和园林景观在目前的别墅市场上都十分稀缺。作为奥北区域内最邻近北五环的别墅群，除了占据1600亩海鶄落湿地公园的自然景观资源外，还紧邻规划中的10平方公里未来科技城和不堵车的京承高速，是奥北别墅里的城市别墅范本。
高端市场关注品质
奥北别墅产品升级
除区域优势之外，产品类型符合市场需求也是奥北别墅区域持续走强的一个重要原因。作为近几年发展迅速的奥北别墅区，老别墅项目户型设计、空间尺度逐渐落后，已无法满足高端客户的需求。在众多风格独特、品质优良别墅项目聚集的小汤山区域，新兴的别墅项目上市更引起购房人的关注。
以近期入市的京基鹭府为例，以宽适尺度的英式都铎风格的410-520平方米联排和双拼别墅为主，地上三层、地下两层的户型空间，堪比独栋的空间设计，让许多本打算购买独栋的客户驻足鹭府项目。同时，在设计上实现了地面完全人车分流，既安全、降噪、少尘，同时又将最大的园林面积还给了鹭府业主。同时，总价在1200万-1500万元的合理价格区间，得到了许多别墅改善型客户的追捧。
一方面，北京市的限购政策将大批的投资客群挡在了市场之外，使得他们被动退出市场；另一方面，近期房产税的预期使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，小户型、低总价的别墅投资不断减少，自住改善型的购买所占比重不断增加。但是又考虑到房产税一方面可能会从拥有房屋数量上进行征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价别墅成交开始有下滑趋势，而中高端别墅正在不断走强。
