房地产业“金九银十”无望。相反，随着上市公司三季报的披露完毕，上市房企业绩堪忧，将整个房地产行业在调控之下的危局逐步暴露出来。
近日，来自多家机构的研究报告也均指出，目前，在库存严重积压、资金可能断流的现状下，房地产企业正面临着一场“生死”考验，严峻程度超过了2008年金融危机时。
四大行业龙头各现窘态
上市公司三季报让房地产业的危局“浮出水面”。以“招保万金”四大行业龙头为例，或业绩下滑，或负债高企，或现金紧张，窘态显露无余。
140多家上市房企中，从现金流量净额来看，最紧张的是招商地产。三季报显示，其三季度因经营活动产生的现金流量净额累计为-27.41亿元。申银万国证券分析师认为，招商地产前三季度经营活动现金净流出为215.9亿元，同比增加54.1%，远高于收入的增速，因此导致公司经营性现金流持续负流出，累计达到27亿元左右。从该公司三季报来看，公司经营活动略显收缩，而这也是无奈之举。
保利地产日子也不太好过，经营活动多数来自借款。三季报显示，其三季度负债率位居榜首，达到78.9%，同比上涨了10.3个百分点。其中，净负债率为145.9%，在行业中属于高位。在房地产这个投资所需资金量较大的行业中，保利地产作为龙头企业的激进表现，已给自身带来高负债及低现金流等许多问题。与此同时，企业经营活动多数来自借款，在现今的调控压力之下，偿债压力加大在所难免。
金地集团则遭遇了净利润的大幅下滑。公司三季报显示，公司在传统的销售旺季里成绩并不理想，前三季度净利润为4.80亿元，同比下降64.18%，基本每股收益为0.11元，同比也下降了63.33%。刚刚过去的三季度，金地集团虽然勉强实现了盈利，但仅仅153万元的净利润，还不够在一线城市买套房，这多少有点尴尬。
作为四大龙头的榜首，万科表现相对稳健些，但其业绩增速也低于市场预期。三季报显示，报告期内，公司实现营业收入293.08亿元，同比增长30.96%，净利润35.84亿元，同比增长9.53%，实现每股收益0.326元，同比增长9.40%。不过，每股经营活动产生的现金流量净额为-0.14元，同比下降23.85%。分析师认为，相较于公司前三季度良好的销售业绩，9.53%的净利润增速，是明显低于市场预期的。
此前，有业内专家表示，在这次号称近年来最严厉的限购、限贷等房地产调控下，只有少数龙头企业还能扛得住。而“招保万金”四大龙头已各现窘态，其余房地产企业日子难熬可见一斑。
来自Wind资讯的统计数据显示，两市140多家房地产上市公司中，50多家公司今年前三季度净利润同比下滑，17家公司甚至出现了亏损。不仅如此，这些房企经营性现金流总额为－600多亿元，同比降幅为16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家公司前三季度经营性现金流为负值。事实上，从去年以来，上市房企各季财报已经逐步显示出经营性现金流由正转负的趋势，只是今年三季度，这一趋势更为明显，显示出房企经营环境加速恶化，资金面的压力进一步增大。
库存积压 难以承受之重
房地产企业资金困局背后，库存“大山”更是当下很多房地产企业难以承受之重。
三季报数据统计显示，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。四大行业龙头无疑是库存大户，“招保万金”4家公司库存总额达到4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，占到所有上市房企库存的近四成。而在有可比数据的公司中，库存上升幅度最快的是万方地产，今年年中其库存仅1.88亿元，三季度末猛增至2.76亿元，增长了46%。同时，渝开发、新黄浦、国兴地产和深物业A等多家公司三季度存货增长幅度也均超过了20%。
尽管新房可售库存已经处于2010年以来的高位，但在新推盘增加和成交放缓的影响下，后市商品住房的可售存量还会上升。有房地产商坦言，按照惯例，每年下半年，特别是10月之后，是新盘上市高峰。未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力会进一步加大。
不仅如此，国土资源部日前发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”也显示，去年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地总计面积大约相当于前者的数倍。虽然在楼市预售制下，其中可能有一部分已经对外销售，但总体来看，未来一段时间，我国房地产业库存压力仍然会持续高企。高盛高华日前在对全国九个城市新推盘面积、库存、销售数据等进行分析后，得出同样的结论：目前多个城市房地产库存处于高位，如果政策不出现逆转，那么2012年这些城市的库存水平仍将继续上升。
库存积压，最直接的后果就是资金链承压。库存严重积压，则可能导致房企资金链的断裂。因此，在业内人士看来，曾在2008年国际金融危机爆发后出现的“去库存”压力，已经再度降临我国房地产业，而且当前房地产业面临的压力大于2008年。去库存已十分紧迫。东北证券相关分析师指出，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。
“生死”考验 倒逼房市降价
上市房企三季报暴露出来的问题，也是整个房地产业面临的困局。绿城中国董事长宋卫平近日就公开表示，市场若一直处于如此萧条状态，销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。届时，有的企业或申请倒闭，有的则是开发商跑路。
不仅如此，在房地产企业自身暴露问题的同时，整个市场的融资环境也日趋恶化，一方面银行利率提高、放款收紧，另一方面，信托收缩，更使房企融资难度再次加大。在这样的危局中，房企如何求生？
加快库存的流转，是唯一的出路。新楼促销已成为开发商比较普遍的做法。中原地产相关人士表示，开发商称某些房源为特价房源，并不是整体降价，但实际上，房企今年面临最难过的年关，已不得不拿出部分降价房源，促销回款才是真实的原因。与此同时，部分开发商更是希望通过整售来加快回款，个别已经私下与营销代理机构洽谈整售事宜。一位代理机构人士透露，从目前来看，整售价格在成交均价的基础上至少折让30%，而3个月前，整售价格大概还是八五折。无论是楼盘促销，还是低价整售，带来的部分房价下跌，都仅仅是一个开始。业内人士普遍认为，最终这波降价潮会继续蔓延，从一些资金压力大的开发商开始，逐步将库存项目以更低价格推向市场，促动房市整体价格下调。
事实上，不少一、二线城市已经曝出了房价松动的消息。据新华社消息，在北京限购令等政策作用下，今年5月、6月开始，前两年房价上涨最快的北京东部区域房价率先松动，多数楼盘已由每平方米2万多元下降到2万元以内，甚至达到1.6万元。而随着政策的持续作用，下半年北京楼市降价潮开始向更广的区域延伸。某中介分析师也表示，当前北京房价下跌已开始逐渐由外向内蔓延，二环内二手房成交价格已经松动，成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗，整体市场已经进入了下行阶段，预计未来城区房价将会进一步下降。而来自《南方日报》的消息称，10月结束，仍在持续的紧缩房地产调控政策让深圳的房价下跌幅度正在扩大。深圳中原公布10月份对188个样本楼盘的房价监测结果显示，深圳全市六区188个样本楼盘成交均价为每平方米19883元，自4月份以来首次跌破2万元关口。此外，上海、广州、武汉等更多城市房价也出现了一定的松动迹象。
根据国家统计局此前公布的数据，今年9月，全国70个大中城市中，已有17个城市的房价出现了环比下降。
(解放网-解放日报)
