在成交量持续走低、房价松动的背景下，昔日高价地项目的入市面临着诸多困境。相关数据显示，目前在售的18个高价地项目销售额合计不足地价的8成，个别项目目前的销售额只占地价的3.1%。业内人士认为，高价地项目入市时机欠佳，销售额还远不及地价，再加上其他成本，房企的压力颇大，唯有合理定价才有望突围。
销售额远低于地价
来自北京中原地产的数据显示，2009年至今，北京出让的包含住宅类地块中溢价率超过100%的合计有33块，其中已经进入销售环节的合计有18个。这18个地块的合计土地出让金为468.76亿元，而截至日前的销售额仅为359.45亿元，销售额合计仅为土地出让金的76.7%。在18个项目中，更是有8个项目截至日前的销售额还不足土地出让金的一半。其中，蓟门桥项目还倒手转让。
记者在北京中原地产提供的数据中看到，目前境况较差的是包括金科·巴登假日、中海九号公馆 (楼盘资料 业主论坛) 、米拉village (楼盘资料 业主论坛) 等在内的11个项目，这11个项目目前的销售回款还难以和土地出让金持平，再加上税费成本、建安成本等，企业的利润更无从谈起。
其中，于2010年3月15日拿地的金科·巴登假日目前的销售额为3.94亿元，而该宗地的土地出让金为23亿元，销售回款仅占土地出让金的17.1%；而于2010年1月21日拿地的中海九号公馆目前的销售额为25.56亿元，占该宗地66.9亿元土地出让金的38.2%；此外，位于马驹桥的“地王”项目米拉village的销售情况也并不乐观，销售额仅占土地出让金的76.2%。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者，在18个高价地项目中，即使是部分销售比较早、受调控政策影响小的项目，到目前的销售额也仅为地价的2-3倍，而按照正常项目成本计算，土地成本只占销售成本的3-4成，这意味着地王项目盈利的空间非常小，很多甚至濒临或者已经亏本，2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。
合理定价换销量
值得注意的是，记者在北京中原地产提供的统计数据中发现，18个在售项目中，保利望京苑成交楼面价最高，达到了2.4万元/平方米，但销售情况还比部分高价地项目略好。记者在网上看到，该项目目前的均价为3.8万元/平方米。业内人士表示，销售额较好的主要原因就是得益于其合理定价，该项目地处望京，且产品做得也确实不错。
同样卖得不错的还有位于亦庄的中信新城 (楼盘资料 业主论坛) ，该项目成交楼面价为1.34万元/平方米，网上显示目前该项目的均价为2.5万元/平方米。
而某房企以467%的溢价率拿下的地块，因定价过高而销售缓慢，目前为止成交了14套，其销售额仅占地价的3.1%，是这18个地块中占比最小的。
张大伟分析认为，从目前调控的趋势看，今年年底前土地市场的冷清局面或难以逆转，而对大部分地王项目的企业来说，如何选择降价、降价的幅度多大能够换来销量，以避免亏损成为目前最大的难题。特别是郊区地王项目，如果不选择快降，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。
亚豪机构市场总监郭毅也表达了同样的观点，她表示目前已有部分项目以成本价甚至负利润定价，以期促进销售，回笼资金。
(京华时报)
